Hay más viviendas en venta en todo el Valle del Río Grande, pero siguen siendo inasequibles

Se espera que, a mediados de julio, cientos de posibles compradores de vivienda visiten una selección de viviendas en venta en toda el área metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission, donde actualmente hay más de 3.100 viviendas unifamiliares en el mercado, lo que supone el nivel de oferta más alto en décadas.

El «Parade of Homes», el evento anual de la Asociación de Constructores del Valle del Río Grande, se celebra a lo largo de dos fines de semana: del 11 al 12 de julio y del 18 al 19 de julio. El evento presentará 23 viviendas de nueva construcción, entre las que se incluyen varias viviendas de lujo.

Aunque es posible que algunos de los más de 800 compradores inscritos estén simplemente echando un vistazo, siempre hay docenas de compradores serios que buscan oportunidades, según ha declarado Johnny Vásquez, director ejecutivo de la Asociación de Constructores del Valle del Río Grande. 

La feria anual de viviendas es un evento que trasciende generaciones, en el que es posible que los posibles compradores no estén preparados para adquirir una vivienda este año, pero que vuelvan dentro de cinco o diez años con el dinero en la mano. 

«Ha habido gente que ha traído a sus hijos a la feria inmobiliaria para que se informaran sobre los distintos productos, las opciones de financiación para la compra de una vivienda, los constructores y los estilos», explicó Vásquez. «A medida que suban los salarios, las personas que quizá ahora no puedan comprar podrán hacerlo en el futuro; así, llevarás dos años de ventaja. No queremos un repunte en el crecimiento [de la construcción de viviendas nuevas]; queremos un crecimiento constante». 

El área metropolitana de McAllen cuenta con más viviendas en venta que en las últimas dos décadas, con casi nueve meses de stock en el mercado. 

Esto significa que, al ritmo actual de ventas medias mensuales de viviendas, se tardaría unos 9 meses en vender todo el stock existente si no se pusieran a la venta más viviendas durante ese periodo. 

Pero eso casi nunca ocurre. Los datos muestran que casi todos los días se publican nuevos anuncios.

Los economistas especializados en el sector inmobiliario suelen considerar que un mercado con seis meses de existencias es un mercado equilibrado, en el que ni los compradores ni los vendedores tienen ventaja.

Cualquier cifra superior a esa hace que el poder de negociación se incline a favor de los compradores, lo que suele traducirse en precios más bajos o en concesiones por parte del vendedor, como hacerse cargo de los gastos de formalización, incluir los electrodomésticos o reducir el tipo de interés de la hipoteca.

En comparación, un stock inferior a seis meses favorece a los vendedores, tal y como ocurrió entre 2020 y 2023, cuando las viviendas solían recibir múltiples ofertas y se vendían rápidamente.

En mayo de 2021, el área metropolitana de McAllen alcanzó su mercado inmobiliario más ajustado de la última década, con unas 757 viviendas en venta —lo que equivale aproximadamente a 2,2 meses de inventario—. En aquel momento, el tipo de interés medio de una hipoteca a 30 años rondaba el 3,1 %, las viviendas se vendían con frecuencia por encima del precio de venta, los compradores solían renunciar a las inspecciones y la competencia era intensa.

Hoy en día, los tipos hipotecarios se sitúan en torno al 6,4 %, lo que supone un ligero descenso respecto al 6,7 % aproximadamente de hace un año, pero siguen siendo más del doble de los mínimos históricos que impulsaron el auge inmobiliario durante la pandemia.

«A partir de los nueve meses, se empieza a ver claramente que las viviendas se quedan estancadas en el mercado. Entonces hay muchos compradores que hacen preguntas y, como tienen opciones, pueden permitirse negociar», explicó Vásquez. «Pero eso deja un margen en el que también entran inversores que buscan propiedades y que pueden disponer de dinero más rápidamente que el comprador medio. Así que también estás compitiendo con ellos. Si eres un comprador medio que ya vive aquí y quieres cambiar a una vivienda mejor, es difícil encontrar algo con lo que te sientas satisfecho. En cuanto a las viviendas de nueva construcción, comprar una vivienda nueva es prácticamente lo mismo que comprar una de segunda mano». 

Durante la última década, el precio medio de venta de una vivienda aumentó un 75 % en el área metropolitana de McAllen y un 104 % en la de Brownsville-Harlingen.

En comparación, la renta media por hogar aumentó un 63 % en el área metropolitana de McAllen y un 67 % en la de Brownsville durante el mismo periodo, lo que significa que los salarios no han seguido el ritmo del coste de la vivienda.

La relación precio-renta también aumentó durante la última década. En el área metropolitana de McAllen, pasó de aproximadamente 4,12 en 2016 a 4,81 en 2026. 

En el área metropolitana de Brownsville, este índice pasó de 4,88 a 5,13 durante el mismo periodo, lo que significa que los precios de la vivienda se han vuelto aún más inalcanzables en relación con los ingresos locales.

Como consecuencia, algunos compradores ya no cumplen los requisitos para obtener la hipoteca que necesitan para adquirir la vivienda que desean. 

Las entidades crediticias se basan principalmente en la relación deuda-ingresos del solicitante para determinar si este cumple los requisitos para obtener un préstamo hipotecario. Aunque no se dispone de una media de la relación deuda-ingresos para todo el Valle, la región lleva mucho tiempo registrando una carga de deuda de los hogares más elevada que la de muchas otras comunidades.

«Sin duda estamos viendo movimiento. Creo que lo que más hemos oído es lo relacionado con la asequibilidad. La gente que busca vivienda en este momento simplemente no puede permitírselo. Nuestros constructores me han comentado que hay gente que se acerca a sus oficinas, pero que no cumple los requisitos», afirmó Vásquez. «Hay un pequeño segmento del mercado, procedente de fuera de la zona, que está dispuesto a comprar. Lo estamos observando en el segmento de precios a partir del medio millón. Ese segmento se está moviendo mucho mejor que el de precio medio, que ronda los 280 000 dólares. Este último se ha mantenido algo estancado». 

Durante la pandemia de COVID-19, los familiares que heredaron viviendas de parientes fallecidos durante la pandemia las vendieron a precios elevados. El año pasado, aunque muchos posibles compradores de vivienda se aferraban a los tipos de interés de la época de la COVID por temor a no poder permitirse nada más, según explicó la agente inmobiliaria del Valle, Myssie Cárdenas-Barajas. 

«Empezamos a ver que mucha gente invertía dinero en edificios de cuatro viviendas, en el mercado del alquiler, en Airbnb, en propiedades vacacionales, en ranchos y en otros inmuebles de inversión. Pero no teníamos muchas viviendas unifamiliares; tenían miedo de vender sus casas porque muchos de ellos aún tenían esa hipoteca al 2 % de interés que sabían que nunca podrían recuperar», explicó Cárdenas-Barajas. 

El año pasado fue muy difícil convencer a la gente para que vendiera sus casas, afirmó. 

«Ahora, un año después, estamos empezando a ver cómo la gente dice: “Dios mío, no puedo pagar estos impuestos. Es demasiado para mí. No con el sueldo que gano, así que tengo que deshacerme de esta vivienda”», afirmó. «Así que estamos viendo a mucha gente poner sus casas a la venta. Y ahora está ocurriendo lo contrario: nos cuesta encontrar compradores que cumplan los requisitos. Como han subido los tipos de interés, mucha gente ha gastado sus ahorros en el alquiler y ya no dispone de ese pago inicial que habría tenido hace uno o dos años. Estamos pasando de un mercado de vendedores a un mercado de compradores, pero tenemos muy pocos compradores locales».

Aún no está claro cuánto podrían bajar los precios de las viviendas unifamiliares ni con qué rapidez podrían recuperarse los salarios en todo el Valle.

También podría haber una creciente demanda de opciones de vivienda alternativas, como las viviendas adosadas en el área metropolitana de Brownsville-Harlingen, a medida que más trabajadores se incorporan al sector de la construcción y a las industrias relacionadas con SpaceX, afirmó.

«La demanda actual exige un precio que oscile entre los 150 000 y los 250 000 dólares, porque aquí los sueldos son muy bajos. Pero ya es imposible que un constructor pueda construir en ese rango de precios y obtener beneficios», afirmó. «Eso es lo desalentador. Tenemos que encontrar una solución».