¿Existe un exceso de oferta de viviendas unifamiliares en el Valle del Río Grande? Esto es lo que sabemos

En junio había más viviendas en venta en el mercado en el área metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission que en los últimos 36 años.  

Son más de 3.200 viviendas en venta en un mercado en el que, por lo general, no se venden más de 400 viviendas al mes. 

Si se mantiene el ritmo medio de venta de viviendas, el mercado tardaría más de nueve meses en agotar sus existencias, lo que significa que el mercado se inclina claramente a favor de los compradores y no de los vendedores. 

En general, se considera que un mercado está en equilibrio cuando hay un stock equivalente a unos seis meses, y que hay un mercado favorable para los vendedores cuando ese stock es inferior. El ejemplo más reciente de un mercado extremadamente favorable para los vendedores en el área metropolitana de McAllen se produjo en 2021, cuando el stock disponible era de tan solo dos meses. 

Esa brecha en el mercado impulsó una oleada de nuevas promociones inmobiliarias en todo el condado de Hidalgo, con cientos de nuevas promociones y miles de viviendas en construcción. 

Sin embargo, ahora el crecimiento interanual de las ventas se ha ralentizado hasta el 3,6 % entre junio de 2025 y junio de 2026, lo que dista mucho del máximo reciente del 22 % registrado durante el mismo periodo entre 2020 y 2021.

En el área metropolitana de Brownsville-Harlingen se registró un ligero repunte en el número de viviendas en venta y de nuevas construcciones durante ese periodo, con unas 1.600 viviendas en el mercado en junio, una cifra prácticamente idéntica a la de junio de 2016. 

El mercado inmobiliario del área metropolitana de Brownsville se considera un mercado equilibrado, con algo más de seis meses de stock de viviendas, y en junio las ventas registraron un descenso de alrededor del 1,1 % con respecto al año anterior. 

La mayor diferencia en las últimas décadas ha sido el precio medio de las viviendas unifamiliares, que ha pasado de unos 140 350 dólares en junio de 2016 a 254 500 dólares en junio de 2026 en el área metropolitana de McAllen, y se ha disparado de 142,250 dólares en el área metropolitana de Brownsville en junio de 2016 a 278 000 dólares en 2026. 

En McAllen se puede observar un microcosmos de lo que está sucediendo. 

Hay una vivienda unifamiliar cerca de 4 Mile Line y North Ware Road, en McAllen, que se construyó en 2006 y se ha vendido tres veces desde 2016. 

La vivienda, de tres dormitorios y dos baños, con una superficie de 1.608 pies cuadrados y situada en una parcela de 5.589 pies cuadrados, se vendió en julio de 2016 por un precio no revelado. 

Según las escrituras del condado de Hidalgo, el comprador de la vivienda contrató en 2016 una hipoteca a 30 años por un importe total de 156 750 dólares con la cooperativa de crédito Security Service Federal Credit Union, con sede en San Antonio. 

Esa misma vivienda se puso a la venta en diciembre de 2021 por 234 900 dólares y se vendió en enero de 2022 por un precio no revelado. Si el precio de venta se ajusta a los registros públicos, eso supone un aumento del 49 % en un periodo de cinco años. 

Según constan en las escrituras, el siguiente propietario solicitó un préstamo de 170 000 dólares a AmeriSave Mortgage Corp. en 2022. 

En marzo de 2026, la vivienda volvió a ponerse a la venta por 259 900 dólares y se vendió en julio de 2026 por un importe que no se ha revelado. 

El tercer propietario solicitó un préstamo de 250 381 dólares, garantizado por Mortgage Solutions y vinculado a la venta prevista para 2026. 

Esto supone un aumento del 10 % en el precio de venta potencial a lo largo de un periodo de cuatro años, lo que representa un ritmo de revalorización más lento que el registrado durante el punto álgido de la pandemia de COVID-19 y que, a modo de comparación, podría alcanzar un aumento de alrededor del 12 % en el quinto año. 

Eso significa que las viviendas que se están vendiendo no están aumentando de valor ni de lejos tan rápido como antes. 

Por otra parte, el tipo de interés de las hipotecas a 30 años en junio de 2016 rondaba el 3,57 %, mientras que en 2026 se sitúa más cerca del 6,47 %. 

Que el hecho de que haya miles de viviendas en venta en el área metropolitana de McAllen suponga un exceso de oferta depende de la rapidez con la que puedan crecer la población y la economía durante la próxima década, y de si la región seguirá atrayendo a un mayor número de compradores de vivienda gracias a las ofertas de empleo disponibles —o no—.