¿Hay un exceso de oferta de viviendas unifamiliares en el Valle del Río Grande? Esto es lo que sabemos

En junio, hay más viviendas en venta en el mercado en el área metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission que en los últimos 36 años.  

Eso son más de 3,200 viviendas en venta en un mercado en el que, por lo general, no se venden más de 400 viviendas al mes. 

Si se mantiene el ritmo promedio de ventas de viviendas, el mercado tardaría más de 9 meses en agotar su inventario, lo que significa que el mercado se inclina claramente a favor de los compradores y no de los vendedores. 

En general, se considera que un mercado está en equilibrio cuando hay un inventario de aproximadamente 6 meses, y que hay un mercado favorable para los vendedores cuando el inventario es menor. El ejemplo más reciente y extremo de un mercado favorable para los vendedores en el área metropolitana de McAllen se dio tan recientemente como en 2021, cuando solo había un inventario de 2 meses disponible. 

Esa brecha en el mercado impulsó una oleada de nuevas urbanizaciones en todo el condado de Hidalgo, con cientos de nuevas urbanizaciones y miles de viviendas en construcción. 

Sin embargo, en la actualidad, el crecimiento interanual de las ventas se ha desacelerado hasta el 3,6 % entre junio de 2025 y junio de 2026, lo que dista mucho del máximo reciente del 22 % registrado durante el mismo período entre 2020 y 2021.

En el área metropolitana de Brownsville-Harlingen, se observó un ligero aumento en el número de propiedades en venta y de nuevas construcciones durante ese período, con unas 1,600 viviendas en el mercado en junio, más o menos la misma cifra que en junio de 2016. 

El área metropolitana de Brownsville se considera un mercado equilibrado, con un inventario de viviendas de poco más de 6 meses, y en junio las ventas bajaron alrededor de un 1,1 % en comparación con el año anterior. 

La mayor diferencia en las últimas décadas ha sido el precio mediano de las viviendas unifamiliares, que ha aumentado de aproximadamente $140,350 en junio de 2016 a $254,500 en junio de 2026 en el área metropolitana de McAllen, y se disparó de $142,250 dólares en el área metropolitana de Brownsville en junio de 2016 a 278 000 dólares en 2026. 

En McAllen se puede observar un microcosmos de lo que está pasando. 

Hay una casa unifamiliar cerca de 4 Mile Line y North Ware Road, en McAllen, que se construyó en 2006 y se ha vendido tres veces desde 2016. 

La vivienda, de tres recámaras y dos baños, con una superficie de 1,608 pies cuadrados en un terreno de 5,589 pies cuadrados, se vendió en julio de 2016 por un precio no revelado. 

Los registros del condado de Hidalgo indican que el comprador de la vivienda contrató en 2016 una hipoteca a 30 años por un total de 156 750 dólares con Security Service Federal Credit Union, con sede en San Antonio. 

Esa misma vivienda se puso a la venta en diciembre de 2021 por 234 900 dólares y se vendió en enero de 2022 por un precio no revelado. Si el precio de venta coincide con el que figura en los registros públicos, eso representa un aumento del 49 % en un período de cinco años. 

Según las escrituras, el siguiente propietario solicitó un préstamo de 170 000 dólares a AmeriSave Mortgage Corp. en 2022. 

En marzo de 2026, la casa volvió a ponerse a la venta por 259 900 dólares y se vendió en julio de 2026 por un monto no revelado. 

El tercer propietario solicitó un préstamo de 250 381 dólares, garantizado por Mortgage Solutions y vinculado a la venta en 2026. 

Eso representa un aumento del 10 % en el precio de venta potencial durante un período de cuatro años, lo cual supone una tasa de apreciación más lenta que la registrada en el punto álgido de la pandemia de COVID-19 y que, a modo de comparación, podría alcanzar un aumento de alrededor del 12 % para el quinto año. 

Eso significa que las viviendas que se están vendiendo no están aumentando de valor tan rápidamente como antes. 

Mientras tanto, la tasa de interés de las hipotecas a 30 años en junio de 2016 rondaba el 3,57 %, y ahora, en 2026, se acerca más al 6,47 %. 

Que el hecho de que haya miles de viviendas en venta en el área metropolitana de McAllen signifique un exceso de oferta depende de qué tan rápido puedan crecer la población y la economía durante la próxima década, y de si la región seguirá atrayendo a un mayor número de compradores de vivienda debido a los empleos disponibles —o no—.