Brownsville y McAllen ocuparon los primeros lugares en una lista nacional de mercados inmobiliarios «sobrevalorados»: esto es lo que indican los datos

No hay duda de que, en la última década, los precios de venta de las viviendas unifamiliares han experimentado un aumento significativo en todo el Valle del Río Grande, superando con frecuencia las estimaciones de los distritos de tasación de los condados y, en algunos casos, superando incluso las estimaciones de los modelos de valuación automatizados. 

¿Pero está sobrevalorado el mercado de viviendas unifamiliares? 

Esa es la afirmación de MoneyLion, una startup de tecnología financiera especializada en préstamos personales, que se basó en datos de Zillow de marzo de 2026 para comparar el valor promedio de las viviendas con el precio de venta mediano en cada área metropolitana. No está claro si MoneyLion utilizó datos de los distritos de tasación para la comparación o si empleó modelos de valuación automatizados. 

Brownsville ocupó el cuarto lugar en la lista, con un valor promedio de las viviendas de 199 181 dólares y un precio de lista mediano de 277 005 dólares, lo que representa una diferencia de 77 824 dólares, o un 39 %. McAllen ocupó el octavo lugar en la lista, con un valor promedio de las viviendas de 194 151 dólares y un precio de venta mediano de 260 000 dólares, lo que representa una diferencia del 33 % o 65 849 dólares. 

¿Se sostiene esa teoría cuando se analizan viviendas específicas en cada mercado? 

A continuación te presentamos algunos datos de anuncios recientes y estimaciones del modelo de valuación automatizada en McAllen. 

Por ejemplo, hay una casa unifamiliar de tres recámaras y dos baños, construida sobre cimientos de losa, a la venta cerca de 4 Mile Line y North Ware Road en McAllen, con un precio de venta de 242,900 dólares. Tiene una superficie de 1,485 pies cuadrados en un terreno de 7,479 pies cuadrados, con un garaje para un auto y una alberca construida en 1980. No se encuentra en una zona de inundación que requiera seguro. 

El Distrito de Tasación del Condado de Hidalgo, que calcula el valor de las propiedades con fines tributarios, valora la vivienda de McAllen en 215 000 dólares. Black Knight, una empresa de datos del mercado inmobiliario a nivel nacional, estima que esa misma casa vale 225 000 dólares. Su modelo de valuación automatizado tiene un índice de confianza del 87 %. CoreLogic, una empresa similar a Black Knight, estimó el valor de la casa en 216 000 dólares con un 90 % de confianza. 

En realidad, un comprador interesado solicitaría una tasación independiente de la propiedad y no se basaría en ese tipo de estimaciones. Pero desde una perspectiva general, incluso con la tasación automática más alta, la casa de McAllen está a la venta por 17 900 dólares más de lo que realmente vale. 

Si un comprador estuviera utilizando una hipoteca convencional o incluso una hipotecada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), y el valor de la vivienda resultara estar en línea con esas estimaciones, el comprador tendría que pagar la diferencia, y la hipoteca no cubriría el precio de venta propuesto. Esto significa que el comprador probablemente negociaría el precio de venta para reducirlo a un nivel más cercano al valor de tasación —si el vendedor está dispuesto a aceptar tal acuerdo—. 

En comparación, en 2016, el condado de Hidalgo valoró esa misma vivienda en 132 895 dólares. Eso significa que el valor de la vivienda según la tasación del condado ha aumentado un 95 % en la última década. 

No se disponía de los precios de venta de viviendas anteriores; la ley de Texas prohíbe a las entidades públicas divulgar dicha información, pero los agentes inmobiliarios autorizados sí tienen acceso al Servicio de Listado Múltiple (MLS) y pueden realizar un análisis comparativo del mercado en el vecindario para identificar ventas de viviendas similares en los últimos 12 meses. 

Dentro de una subdivisión cerca de Dove Avenue y North Bentsen Road, hay una propiedad similar con tres recámaras, dos baños y un garaje para dos autos. Tiene una superficie de 1,332 pies cuadrados en un lote de 7,039 pies cuadrados y fue construida en 2010. El precio de venta de esa casa es de $245,000, mientras que el distrito de tasación del condado de Hidalgo estima su valor en $200,000, Black Knight en $224,000 y CoreLogic en $222,000. 

Un posible comprador que dependa de un crédito hipotecario para adquirir la propiedad tendría que cubrir la diferencia de 23 000 dólares o convencer al vendedor de que reduzca el precio de venta al menos en esa cantidad. 

Esa misma vivienda fue valorada por el condado en 120 624 dólares en 2016 y, una década después, en 197 354 dólares, lo que representa un aumento del 63 %. 

Algunas viviendas de McAllen se pusieron a la venta de acuerdo con modelos de valuación automatizados, como una casa de tres recámaras y dos baños, con una superficie de 1,453 pies cuadrados en un terreno de 7,362 pies cuadrados y un garaje para dos autos, construida en 1996. Esa vivienda, ubicada cerca de la calle 23 y la avenida Trenton, se puso a la venta por 230,000 dólares. 

Black Knight estimó que su valor es de 229 000 dólares, CoreLogic lo estimó en 231 000 dólares y el distrito de tasación del condado de Hidalgo lo fijó en 178 903 dólares en 2026, lo que representa un aumento del 54 % en la última década. 

En cuanto a Brownsville, se observa una tendencia similar, según los anuncios inmobiliarios recientes y las estimaciones de los modelos de valuación automatizados. 

Hay una casa unifamiliar en una subdivisión justo al este del Sunrise Mall, cerca de la intersección de Morrison Road y Paredes Line Road. La casa, construida en 1995, cuenta con tres recámaras, dos baños y un garaje para dos autos, y ocupa 1,254 pies cuadrados en un terreno de 5,445 pies cuadrados. 

El precio de venta de esa casa es de 225 000 dólares. Black Knight estimó, con un 83 % de confianza, que su valor es de 229 000 dólares, mientras que CoreLogic estimó que su valor es de 217 000 dólares. 

Según los registros del Distrito de Tasación del Condado de Cameron, se estima que la vivienda tiene un valor de 212 464 dólares, lo que representa un aumento del 143 % en la última década. 

Eso significa que un comprador de vivienda que dependa de un crédito hipotecario tendría que negociar una reducción del precio o pagar la diferencia de 8,000 dólares, ya que las entidades crediticias revisan las valoraciones cuando evalúan la concesión de un préstamo. 

Hay una casa unifamiliar cerca del Centro de Convenciones de Brownsville, justo al norte del bulevar Rubén Torres y la calle Paredes Line, cuyo precio se redujo recientemente en 15 000 dólares y ahora se ofrece por 245 000 dólares. 

Es una casa de tres recámaras y dos baños con un cochera para dos autos, que mide 1,819 pies cuadrados en un terreno de 4,792 pies cuadrados, y fue construida en 2008. 

Black Knight estima que la vivienda tiene un valor de 243 000 dólares con un nivel de confianza del 90 %, mientras que CoreLogic la valora en 246 000 dólares. Antes de la reciente reducción de precio, un comprador que dependiera de un crédito hipotecario habría tenido que cubrir un déficit de 17 000 dólares. Desde entonces, esa brecha se ha cerrado en gran medida. 

El Distrito de Tasación del Condado de Cameron estimó que su valor era de 104 589 dólares en 2016 y de 222 566 dólares en 2026, lo que representa un aumento del 112 %. 

En general, si MoneyLion se basara en los datos de los distritos de tasación en lugar de en las estimaciones del modelo de valuación automatizado (AMV), entonces sí, existe una gran diferencia entre los precios de venta y los valores de tasación. 

Si se toma en cuenta el AVM, sigue existiendo una brecha considerable entre los valores estimados de las viviendas en McAllen y Brownsville, lo cual puede resultar difícil de cubrir para un comprador que dependa de un crédito hipotecario. 

Sin embargo, para los compradores que pagan en efectivo —quienes tal vez provengan de un mercado donde los precios de las viviendas son más altos, como California—, Texas sigue ofreciendo una mejor relación calidad-precio. No está claro si las viviendas del Valle del Río Grande tienen un precio excesivo en comparación con otras de superficie similar disponibles para los compradores que pagan en efectivo.