Brownsville y McAllen ocupan los primeros puestos en una lista nacional de mercados inmobiliarios «sobrevalorados»: esto es lo que revelan los datos

No cabe duda de que, a lo largo de la última década, se ha producido un aumento significativo en los precios de venta de las viviendas unifamiliares en todo el Valle del Río Grande, que a menudo ha superado las estimaciones de los distritos de tasación de los condados y, en algunos casos, ha sido incluso superior a las estimaciones de los modelos de valoración automatizados. 

Pero, ¿están los precios del mercado de la vivienda unifamiliar por las nubes? 

Así lo afirma MoneyLion, una startup de tecnología financiera especializada en préstamos personales, que se basó en datos de Zillow de marzo de 2026 para comparar el valor medio de las viviendas con el precio medio de venta en cada área metropolitana. No está claro si MoneyLion utilizó datos de los distritos de tasación para realizar la comparación o si recurrió a modelos de valoración automatizados. 

Brownsville ocupaba el cuarto puesto de la lista, con un valor medio de las viviendas de 199 181 dólares y un precio medio de venta de 277 005 dólares, lo que supone una diferencia de 77 824 dólares, es decir, un 39 %. McAllen ocupaba el octavo puesto de la lista, con un valor medio de las viviendas de 194 151 dólares y un precio medio de venta de 260 000 dólares, lo que supone una diferencia del 33 % (65 849 dólares). 

¿Se mantiene esa teoría cuando se analizan viviendas concretas en cada mercado? 

A continuación se muestran algunos datos procedentes de anuncios recientes y de estimaciones realizadas mediante modelos de valoración automatizados en McAllen. 

Por ejemplo, hay una vivienda unifamiliar de tres dormitorios y dos baños, construida sobre cimientos de losa, a la venta cerca de 4 Mile Line y North Ware Road, en McAllen, con un precio de venta de 242 900 dólares. Tiene una superficie de 1.485 pies cuadrados en una parcela de 7.479 pies cuadrados, con un garaje para un coche y una piscina construida en 1980. No se encuentra en una zona inundable que requiera un seguro. 

El Distrito de Tasación del Condado de Hidalgo, que calcula el valor de los inmuebles a efectos fiscales, valora la vivienda de McAllen en 215 000 dólares. Black Knight, una empresa que recopila datos sobre el mercado inmobiliario a nivel nacional, estima que esa misma vivienda tiene un valor de 225 000 dólares. Su modelo de valoración automatizado tiene un índice de confianza del 87 %. CoreLogic, una empresa similar a Black Knight, estimó el valor de la vivienda en 216 000 dólares con un índice de confianza del 90 %. 

En realidad, un comprador interesado solicitaría una tasación independiente de la vivienda y no se basaría en esas estimaciones. Pero desde una perspectiva general, incluso con la tasación automática más alta, la vivienda de McAllen está a la venta por 17 900 dólares más de lo que realmente vale. 

Si un comprador recurriera a una hipoteca convencional o incluso a una hipotecada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), y el valor de la vivienda se ajustara a esas estimaciones, el comprador tendría que pagar la diferencia, y la hipoteca no cubriría el precio de venta propuesto. Esto significa que es probable que el comprador negocie una rebaja del precio de venta hasta un nivel más cercano al valor de tasación, siempre que el vendedor esté dispuesto a aceptar dicho acuerdo. 

En comparación, en 2016, el condado de Hidalgo valoró esa misma vivienda en 132 895 dólares. Esto significa que el valor de tasación de la vivienda por parte del condado ha aumentado un 95 % en la última década. 

No se disponía de los precios de venta de viviendas anteriores; la legislación de Texas prohíbe a las entidades públicas divulgar dicha información, pero los agentes inmobiliarios colegiados sí tienen acceso al Servicio de Listado Múltiple (MLS) y pueden realizar un análisis comparativo del mercado en el barrio para identificar ventas de viviendas similares en los últimos 12 meses. 

Dentro de una urbanización cercana a Dove Avenue y North Bentsen Road, hay una vivienda similar con tres dormitorios, dos baños y un garaje para dos coches. Tiene una superficie de 1.332 pies cuadrados en una parcela de 7.039 pies cuadrados y se construyó en 2010. El precio de venta de esa vivienda es de 245 000 dólares, mientras que el distrito de tasación del condado de Hidalgo estima su valor en 200 000 dólares, Black Knight en 224 000 dólares y CoreLogic en 222 000 dólares. 

Un posible comprador que recurra a una hipoteca para adquirir la vivienda tendría que hacer frente a la diferencia de 23 000 dólares o convencer al vendedor de que reduzca el precio de venta al menos en esa cantidad. 

Esa misma vivienda fue valorada por la administración del condado en 120 624 dólares en 2016 y, una década más tarde, en 197 354 dólares, lo que supone un aumento del 63 %. 

Algunas viviendas de McAllen se pusieron a la venta de acuerdo con modelos de tasación automatizados, como una vivienda de tres dormitorios y dos baños, con una superficie de 1.453 pies cuadrados, situada en una parcela de 7.362 pies cuadrados y con garaje para dos coches, construida en 1996. Esa vivienda, situada cerca de la calle 23 y la avenida Trenton, se puso a la venta por 230 000 dólares. 

Black Knight estimó su valor en 229 000 dólares, CoreLogic lo estimó en 231 000 dólares y el distrito de tasación del condado de Hidalgo lo fijó en 178 903 dólares en 2026, lo que supone un aumento del 54 % en la última década. 

En cuanto a Brownsville, se observa una tendencia similar, según los últimos anuncios inmobiliarios y las estimaciones de los modelos de valoración automatizados. 

Hay una vivienda unifamiliar en una urbanización situada justo al este del centro comercial Sunrise Mall, cerca del cruce entre Morrison Road y Paredes Line Road. La vivienda, construida en 1995, cuenta con tres dormitorios, dos baños y un garaje para dos coches, y tiene una superficie de 1.254 pies cuadrados en una parcela de 5.445 pies cuadrados. 

El precio de venta de esa vivienda es de 225 000 dólares. Black Knight ha estimado, con un 83 % de confianza, que su valor es de 229 000 dólares, mientras que CoreLogic ha estimado que su valor es de 217 000 dólares. 

Según los registros del Distrito de Tasación del condado de Cameron, se estima que la vivienda tiene un valor de 212 464 dólares, lo que supone un aumento del 143 % en la última década. 

Esto significa que un comprador de vivienda que recurra a una hipoteca tendría que negociar una rebaja en el precio o pagar la diferencia de 8.000 dólares, ya que las entidades crediticias revisan las tasaciones a la hora de evaluar la concesión de un préstamo. 

Hay una vivienda unifamiliar cerca del Centro de Convenciones de Brownsville, justo al norte del bulevar Rubén Torres y la calle Paredes Line, cuyo precio se ha rebajado recientemente en 15 000 dólares y que ahora sale a la venta por 245 000 dólares. 

Se trata de una vivienda de tres dormitorios y dos baños, con un garaje para dos coches, que ocupa una superficie de 1.819 pies cuadrados en una parcela de 4.792 pies cuadrados, y fue construida en 2008. 

Black Knight estima que la vivienda tiene un valor de 243 000 dólares con un nivel de confianza del 90 %, mientras que CoreLogic lo sitúa en 246 000 dólares. Antes de la reciente bajada de precio, un comprador que recurriera a una hipoteca habría tenido que cubrir un déficit de 17 000 dólares. Desde entonces, esa diferencia se ha reducido en gran medida. 

El Distrito de Tasación del Condado de Cameron estimó que su valor era de 104 589 dólares en 2016 y de 222 566 dólares en 2026, lo que supone un aumento del 112 %. 

En general, si MoneyLion se basara en los datos de los distritos de tasación en lugar de en las estimaciones del modelo de valoración automatizado (AMV), entonces sí, existiría una gran diferencia entre los precios de venta y los valores de tasación. 

Si se tiene en cuenta el AVM, sigue existiendo una diferencia considerable entre los valores estimados de las viviendas en McAllen y Brownsville, lo que puede resultar difícil de salvar para un comprador que dependa de una hipoteca. 

Sin embargo, para los compradores que pagan al contado —que quizá procedan de un mercado en el que los precios de la vivienda son más elevados, como California—, Texas sigue ofreciendo una mejor relación calidad-precio. No está claro si las viviendas del Valle del Río Grande tienen un precio excesivo en comparación con otras de superficie similar a las que pueden adquirir los compradores que pagan al contado.