Por qué un inversionista de Austin adquirió más de 1,700 departamentos en todo el Valle del Río Grande

Hace unos cinco años, las tasas de interés de los fondos de la Reserva Federal se encontraban cerca de mínimos históricos, lo que se tradujo en tasas de interés cercanas a cero para obtener préstamos, incluyendo la deuda corporativa y las hipotecas. 

Fue entonces cuando el inversionista Alan Stalcup, con sede en Austin y director ejecutivo de GVA Real Estate Group, adquirió la mayor parte de su cartera de propiedades multifamiliares en todo el Valle del Río Grande, la cual ha crecido hasta incluir más de 1,700 departamentos distribuidos en 14 propiedades entre McAllen y Brownsville. 

Fundado en 2015, GVA Real Estate Group llegó a tener en su cartera un máximo de más de 30 000 departamentos, los cuales se han vendido desde entonces y su cartera se ha reducido a 5 000 unidades en los últimos años. La razón fue el aumento de la tasa de fondos federales de la Reserva Federal, que pasó de un nivel cercano a cero a más del 5 % entre marzo de 2022 y julio de 2023. 

Además, el modelo de negocio de GVA Real Estate Group se basaba en deuda puente y préstamos con tasa de interés variable, por lo que el servicio de la deuda para pagar la cartera en crecimiento aumentó significativamente en un corto plazo. Parte de esa deuda se ha transferido a deuda a largo plazo con tasa fija. 

Al principio, Stalcup dijo que consideraba que el Valle del Río Grande era un buen mercado para invertir en propiedades multifamiliares a precios accesibles, ubicadas cerca de lugares de trabajo y escuelas, y con una demanda estable. La empresa está integrada verticalmente, por lo que GVA también se encarga de la administración de las propiedades. 

“Empezamos en Austin, luego fuimos a Houston, San Antonio, los lugares de siempre. Después, Kentucky, Tennessee, Carolina del Sur, Carolina del Norte, Georgia y Florida. Y en algún momento del camino descubrimos el Valle del Río Grande y me enamoré de él”, dijo Stalcup al Rio Grande Valley Business Journal en una entrevista reciente. 

Entre las propiedades se incluyen 300 unidades en el complejo Residences at Edinburg, ubicado cerca de la intersección de las calles Sugar y Trenton, detrás del campus hospitalario de South Texas Health System en Edinburg. El complejo de apartamentos cuenta con unidades de una y dos recámaras de hasta 1,200 pies cuadrados, cuyo alquiler oscila entre los $929 y los $1,300 al mes. 

Y ahora, está apostando aún más fuerte por esa teoría con nueve complejos de apartamentos más bajo contrato, cuya firma se espera que se concrete este año. 

“Desde la perspectiva de un inversionista, no llega mucho capital al valle. No contamos con muchos operadores o administradores institucionales; se trata más bien de negocios familiares y el mercado está fragmentado, lo que también genera oportunidades”, dijo. «La desventaja es que no hay muchas salidas, no hay mucha gente que pueda comprar. Así que se trata más bien de una inversión a largo plazo, no es algo que se pueda revender fácilmente». 

Para que la transacción sea rentable, cada mercado requiere al menos 1,000 unidades, dijo.

Entre ellos se encuentra el complejo Conquistador Apartments, ubicado cerca de los bulevares Boca Chica y Billy Mitchell, cerca del Aeropuerto Internacional de Brownsville-South Padre Island. El complejo cuenta con 172 unidades, entre departamentos de una, dos y tres recámaras, que GVA renovó y que ahora cuestan entre 779 y 1,189 dólares, según su sitio web. 

“Brownsville tiene mucho a su favor. En este momento, cuenta con muy poca oferta, tiene el puerto, la planta de GNL, la refinería y SpaceX, además de una fuerza laboral estable”, dijo. «McAllen es más nueva. Cuenta con servicios de salud y personal de enfermería. El reto actual es que McAllen tiene un poco de exceso de oferta. Por su parte, Harlingen se encuentra más o menos en el medio y creo que ofrece precios un poco más accesibles, siempre y cuando la gente pueda desplazarse diariamente entre McAllen y Brownsville». 

La población, más joven que el promedio, ha generado un aumento en la demanda de departamentos y servicios comerciales, dijo. 

“La tasa de crecimiento y la población joven significan más Starbucks, más Chick-fil-A, más infraestructura. Se genera así un efecto de inercia que impulsa el crecimiento, el comercio minorista, la vivienda y más opciones de entretenimiento”, dijo. 

La próxima oportunidad consiste en comprar complejos de apartamentos y convertirlos en condominios. 

“Una sola planta, conexiones para lavadora y secadora, y estacionamiento exclusivo, por lo que se siente como en casa. Por eso podemos convertir los departamentos en condominios. Y los desarrolladores de condominios no han estado construyendo en este rango de precios desde hace como 20 años. Pero podemos ofrecer unidades de condominio a precios que van desde los 85 000 hasta los 125 000 dólares por unidad, dependiendo del tamaño”, dijo. 

Un departamento de ese tamaño en el Valle costaría más de 200 000 dólares en los mercados de Dallas o Houston. 

Un factor que ha complicado la situación del mercado multifamiliar durante el último año ha sido la desaceleración de la migración hacia Texas y la falta de migración internacional hacia el estado. Sin embargo, las tasas de vacantes de la cartera multifamiliar se han mantenido por encima del 80 %, a pesar del gran cambio en la política migratoria que ha frenado el crecimiento demográfico, tanto por el crecimiento natural como por la migración.