Por qué un inversor de Austin se hizo con más de 1.700 viviendas de alquiler en todo el Valle del Río Grande

Hace unos cinco años, los tipos de interés de los fondos de la Reserva Federal se situaban cerca de mínimos históricos, lo que se traducía en tipos de interés cercanos a cero para obtener préstamos, tanto en el caso de la deuda corporativa como de las hipotecas. 

Fue entonces cuando el inversor de Austin Alan Stalcup, director ejecutivo de GVA Real Estate Group, adquirió la mayor parte de su cartera de viviendas multifamiliares en el Valle del Río Grande, que ha crecido hasta abarcar más de 1.700 apartamentos repartidos en 14 inmuebles entre McAllen y Brownsville. 

Fundado en 2015, GVA Real Estate Group llegó a poseer más de 30 000 viviendas, que desde entonces se han vendido y cuyo número se ha reducido a 5 000 en los últimos años. El motivo fue la subida del tipo de interés de los fondos federales de la Reserva Federal, que pasó de un nivel cercano a cero a más del 5 % entre marzo de 2022 y julio de 2023. 

Además, el modelo de negocio de GVA Real Estate Group se basaba en deuda puente y préstamos a tipo de interés variable, por lo que el servicio de la deuda para amortizar la creciente cartera aumentó considerablemente en un breve periodo de tiempo. Parte de esa deuda se ha transferido a deuda a tipo fijo a más largo plazo. 

En un principio, Stalcup afirmó que consideraba que el Valle del Río Grande era un buen mercado en el que invertir en inmuebles multifamiliares asequibles, situados cerca de lugares de trabajo y colegios, y con una demanda estable. La empresa está integrada verticalmente, por lo que GVA también se encarga de la gestión de los inmuebles. 

«Empezamos en Austin, luego fuimos a Houston, San Antonio, los lugares de siempre. Después, Kentucky, Tennessee, Carolina del Sur, Carolina del Norte, Georgia y Florida. Y, en algún momento del camino, descubrimos el Valle del Río Grande y me enamoré de él», declaró Stalcup al Rio Grande Valley Business Journal en una reciente entrevista. 

Entre estas propiedades se incluyen 300 viviendas en el complejo «Residences at Edinburg», situado cerca del cruce de las calles Sugar y Trenton, detrás del recinto hospitalario de Edinburg del South Texas Health System. El complejo de apartamentos cuenta con viviendas de uno y dos dormitorios de hasta 1.200 pies cuadrados, cuyo alquiler oscila entre los 929 y los 1.300 dólares al mes. 

Y ahora, está apostando aún más fuerte por esa teoría con nueve complejos de apartamentos más bajo contrato, cuya formalización está prevista para este año. 

«Desde el punto de vista de los inversores, no llega mucho capital al valle. No contamos con muchos operadores ni gestores institucionales; se trata más bien de negocios familiares y el mercado está fragmentado, lo que también genera oportunidades», afirmó. «La desventaja es que no hay muchas salidas, ni mucha gente que pueda comprar. Así que se trata más bien de una inversión a largo plazo, no es algo que se pueda revender fácilmente». 

Para que la operación resulte rentable, cada mercado requiere un mínimo de 1.000 unidades, afirmó.

Entre ellos se encuentra el complejo Conquistador Apartments, situado cerca de los bulevares Boca Chica y Billy Mitchell, junto al Aeropuerto Internacional de Brownsville-South Padre Island. El complejo cuenta con 172 viviendas de uno, dos y tres dormitorios, que GVA ha renovado y cuyo alquiler oscila ahora entre 779 y 1.189 dólares, según su página web. 

«Brownsville tiene muchas cosas a su favor. En este momento, la oferta es muy escasa; cuenta con el puerto, la planta de GNL, la refinería y SpaceX, además de una mano de obra estable», afirmó. «McAllen es más nueva. Cuenta con servicios sanitarios y personal de enfermería. El reto ahora mismo es que McAllen tiene una oferta un poco excesiva. Por su parte, Harlingen se encuentra más o menos en el medio y creo que ofrece una mayor asequibilidad, siempre y cuando la gente pueda desplazarse entre McAllen y Brownsville». 

Según él, el hecho de que la población sea más joven que la media ha provocado un aumento de la demanda de pisos y locales comerciales. 

«La tasa de crecimiento y la población joven se traducen en más Starbucks, más Chick-fil-A, más infraestructuras. Se crea así una dinámica que impulsa el crecimiento, el comercio minorista, la vivienda y más opciones de ocio», afirmó. 

La siguiente oportunidad consiste en adquirir complejos de apartamentos y convertirlos en pisos en propiedad horizontal. 

«De una sola planta, con conexiones para lavadora y secadora y plaza de aparcamiento propia, por lo que se siente como en casa. Así que podemos convertir los apartamentos en pisos en propiedad horizontal. Y los promotores inmobiliarios llevan unos 20 años sin construir en este rango de precios. Pero podemos ofrecer pisos en propiedad horizontal a un precio que oscila entre los 85 000 y los 125 000 dólares por unidad, dependiendo del tamaño», afirmó. 

Un piso de ese tamaño en el Valle costaría más de 200.000 dólares en los mercados de Dallas o Houston. 

Un factor que ha complicado la situación del mercado de viviendas multifamiliares durante el último año ha sido la ralentización de la migración hacia Texas y la ausencia de inmigración internacional en el estado. Sin embargo, las tasas de desocupación de la cartera de viviendas multifamiliares se han mantenido por encima del 80 %, a pesar del importante cambio en la política de inmigración que ha frenado el crecimiento demográfico, tanto por el crecimiento natural como por la migración.