El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar en el área metropolitana de McAllen alcanzó los 245 mil dólares; en Brownsville, es aún más alto

Una nueva urbanización cerca de una escuela primaria en Brownsville tiene direcciones que aún no aparecen en Google Maps, a pesar de que se encuentra a unos 15 minutos del centro de la ciudad.

Las casas unifamiliares de la comunidad de Central Park, cerca de la escuela primaria Raquel Peña, se encontraban en distintas etapas de construcción: desde lotes vacíos cubiertos de pasto hasta cimientos hormigonados, estructuras de madera y muchas casas ya terminadas. Mientras tanto, cerca de un poste eléctrico aún crecían en racimos girasoles silvestres y trigo de antiguos campos agrícolas. 

En este vecindario hay una casa recién construida que está a la venta. Tiene una superficie de 1,392 pies cuadrados y cuenta con tres recámaras, dos baños, un patio y un garaje para un auto. El 20 de septiembre se puso a la venta por 259,900 dólares.

Esa es, más o menos, la mediana del precio de venta de viviendas en el área estadística metropolitana de Brownsville-Harlingen para agosto de 2025. 

Barrios más caros, la misma ciudad 

Sin embargo, hace poco más de una década, Bruno Zavaleta III, presidente de la Cámara de Agentes Inmobiliarios de Brownsville-South Padre Island y fundador de Zavaleta Realty, vendía habitualmente casas en la región por alrededor de 100 000 dólares. 

“Ahora, esa casa cuesta 175 000 o 200 000 dólares. Pero así son las cosas”, dijo Zavaleta. “Si quieres restaurantes de lujo, si quieres competir con McAllen, más o menos ahí es donde estamos”. 

En la subdivisión Central Park Community, aún quedan algunas casas de tres recámaras a un precio cercano a los 260 000 dólares. 

“Hay otro barrio no muy lejos de aquí que también se está urbanizando con muchas casas de tamaño similar debido al nivel de precios”, dijo Zavaleta. 

Los datos sobre el precio mediano de venta de viviendas muestran que, en los últimos años, el área metropolitana de Brownsville ha superado a McAllen, y la brecha sigue aumentando. El aumento inicial de la demanda estuvo directamente relacionado con la decisión del multimillonario Elon Musk de construir SpaceX en Brownsville. 

“En 2021, Elon publicó ese tuit que decía: ‘Oigan, todos mudémonos a Brownsville’, y, literalmente, al día siguiente nuestros teléfonos no pararon de sonar”, dijo Zavaleta. “Eso cambió nuestro mercado de la noche a la mañana”. 

Un inversionista condujo desde Georgia para ver y comprar varias propiedades de renta en Brownsville, anticipándose a la llegada de nuevos residentes que esperaban trabajar para SpaceX o vivir cerca de la empresa, dijo. 

En ese entonces, alquilar una casa adosada de dos recámaras en Brownsville costaba alrededor de 800 dólares al mes, antes de la llegada de SpaceX y de los trabajadores a distancia durante la pandemia de COVID-19; ahora el precio ronda los 1,400 dólares. 

Luego, el desarrollo de la terminal de exportación de gas natural licuado impulsó el mercado a toda marcha, dijo Zavaleta. 

Una casa de cuatro recámaras en la zona norte de Brownsville, con un área de 2,400 pies cuadrados, solía costar alrededor de $275,000. Sin embargo, la combinación de un mercado inmobiliario en auge, los mayores costos de mano de obra y la inflación en los materiales de construcción se ha reflejado en el nuevo precio. 

“Esa misma casa cuesta ahora unos 420 000 dólares, y ese es el precio al que las vendemos”, dijo Zavaleta. 

Por ahora, hay más viviendas que compradores 

Sin embargo, en el área metropolitana de Brownsville hay un inventario de viviendas para más de seis meses. Se considera que seis meses indican un mercado saludable y estable. Si son más de seis meses, entonces es un mercado favorable para los compradores, y si son menos de seis, es un mercado favorable para los vendedores.

En los últimos meses, Zavaleta dijo que ha visto más reducciones de precios en su bandeja de entrada de correo electrónico en los anuncios de Brownsville. 

Para el 27 de septiembre, el precio de venta de la nueva casa de tres recámaras en la subdivisión de Brownsville se redujo en 10,000 dólares, pasando de 259,900 dólares a 249,900 dólares. 

En algunos aspectos, el mercado inmobiliario en el área metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission es muy diferente, pero en otros hay similitudes. 

El mercado de McAllen también cuenta con un inventario de viviendas para unos siete u ocho meses. Y esto está afectando la forma en que algunos agentes inmobiliarios negocian para cerrar el trato —si es que pueden hacerlo—. 

Al final de una cuadra en una colonia antigua de San Juan, cerca de una escuela secundaria, un parque público y un canal de riego, se vende una casa unifamiliar nueva. Tiene una superficie de 1,424 pies cuadrados y cuenta con tres recámaras, dos baños, un patio y un garaje para un auto. 

Según los registros, se puso a la venta por 265 000 dólares el 7 de agosto y, para el 22 de septiembre, ya se había firmado un contrato de compraventa con un comprador. 

Ese es, más o menos, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares en el área metropolitana de McAllen, donde las casas suelen tardar unos 90 días en venderse.

“En este momento, la mayoría de las viviendas permanecen en el mercado, en promedio, entre 4.5 y 6 meses”, dijo Ramón I. Pecina III, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran McAllen y fundador de Zapphire Real Estate Group. «Nuestro inventario [de viviendas en venta] es el más alto que ha habido jamás». 

Se trata de una combinación de varios factores: un ritmo más lento en la compra de viviendas por parte de los particulares debido a las altas tasas de interés; un mayor inventario de viviendas de nueva construcción que supera la velocidad a la que se venden; y un menor número de compradores de vivienda por primera vez que pueden cumplir con los requisitos para obtener hipotecas, ya que el precio promedio de las viviendas es mucho más alto. 

Cómo pasar de «en venta» a «vendido» 

Para facilitar la venta, Pecina, quien también se dedica a la construcción de viviendas, se asegura de incluir algunos detalles que permiten mudarse de inmediato: tomacorrientes con puerto USB en todos los dormitorios, puertas de entrada más grandes que las estándar, chimeneas eléctricas y ventiladores en cada habitación. 

Según él, durante el último año se pusieron a la venta alrededor de 800 viviendas nuevas en el área metropolitana de McAllen. 

La estrategia general de mercado de Pecina consiste en desarrollar nuevas construcciones en barrios más antiguos y consolidados donde haya lotes disponibles.

Por ejemplo, una casa unifamiliar casi idéntica, ubicada justo al lado de la nueva construcción en San Juan, cerca de la escuela secundaria Stephen F. Austin, aún no está terminada; y cuando lo esté, también saldrá al mercado. 

“La gente quiere vivir en barrios antiguos, pero es que realmente no hay casas nuevas disponibles ahí”, dijo Pecina, especialmente para los residentes que tienen vínculos con el Valle del Río Grande y decidieron regresar. 

Por ejemplo, Pecina está trabajando en un proyecto de 18 lotes en Alton con viviendas en el rango de precios de 250,000 dólares. Espera comenzar la construcción en los próximos dos meses. Pero compró ese terreno hace tres años; si hubiera intentado comprarlo este año, le habría costado al menos un 25 % más. Y eso es solo el terreno, sin contar la mano de obra ni los materiales de construcción. 

“Siempre he tenido clientes que dicen: ‘Ay, vamos a esperar, veamos qué pasa con el mercado. Vamos a ver si bajan las tasas de interés’. Bueno, las tasas de interés no están bajando mucho”, dijo Pecina. “De hecho, los materiales de construcción han subido un poco en los últimos meses con todo este asunto de los aranceles”.  

El mercado inmobiliario de RGV sigue las tendencias estatales y nacionales

Y no es solo en el sur de Texas donde se está dando este fenómeno de tasas de interés más altas, viviendas más caras y una oferta de viviendas mayor que la demanda de los compradores. 

Yanling Mayer es economista especializada en investigación sobre vivienda en el Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Texas A&M. 

Durante la última década, surgió una ola de construcción de nuevas viviendas unifamiliares a medida que los constructores obtenían préstamos a bajo interés y los compradores financiaban hipotecas a tasas históricamente bajas, señaló Mayer.

“Pero las cosas han cambiado en los últimos años, sobre todo con las altas tasas hipotecarias y los precios de las viviendas que siguen en niveles récord”, dijo Mayer. “La asequibilidad ha sido un reto.” 

En el área metropolitana de McAllen, el ingreso mediano por hogar es de aproximadamente 53 000 dólares, mientras que el precio mediano de una vivienda es de aproximadamente 250 000 dólares. Eso significa que el precio promedio de una vivienda es cinco veces el salario de un hogar de dos personas. 

“Para las personas que tienen empleos con salarios modestos o bajos, este panorama de la vivienda asequible no es nada halagador”, dijo.