El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar en el área metropolitana de McAllen alcanzó los 245 000 dólares; en Brownsville, es aún más alto.

Una nueva urbanización situada cerca de una escuela primaria en Brownsville tiene direcciones que aún no aparecen en Google Maps, a pesar de que se encuentra a unos 15 minutos del centro de la ciudad.

Las viviendas unifamiliares de la urbanización Central Park, cerca de la escuela primaria Raquel Peña, se encontraban en distintas fases de construcción: desde solares vacíos cubiertos de hierba hasta cimientos hormigonados, estructuras de madera y muchas casas ya terminadas. Mientras tanto, cerca de un poste eléctrico seguían creciendo en racimos girasoles silvestres y trigo procedentes de antiguos campos de cultivo. 

En este barrio hay una casa de nueva construcción que está a la venta. Tiene una superficie de 1.392 pies cuadrados y cuenta con tres dormitorios, dos baños, un jardín y un garaje para un coche. El 20 de septiembre se puso a la venta por 259.900 dólares.

Esa es, más o menos, la mediana del precio de venta de la vivienda en el área estadística metropolitana de Brownsville-Harlingen correspondiente a agosto de 2025. 

Barrios más caros, la misma ciudad 

Sin embargo, hace poco más de una década, Bruno Zavaleta III, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Brownsville-South Padre Island y fundador de Zavaleta Realty, vendía habitualmente viviendas en la región por unos 100 000 dólares. 

«Ahora bien, esa casa cuesta 175 000 o 200 000 dólares. Pero así son las cosas», dijo Zavaleta. «Si quieres restaurantes de calidad, si quieres competir con McAllen, más o menos ahí es donde estamos». 

En la urbanización Central Park Community, aún quedan algunas viviendas de tres dormitorios con un precio en torno a los 260 000 dólares. 

«Hay otro barrio no muy lejos de aquí en el que también se están construyendo muchas viviendas de tamaño similar debido a su nivel de precios», afirmó Zavaleta. 

Los datos sobre el precio medio de venta de viviendas muestran que, en los últimos años, el área metropolitana de Brownsville ha superado a la de McAllen, y la diferencia sigue aumentando. El repunte inicial de la demanda estuvo directamente relacionado con la decisión del multimillonario Elon Musk de construir las instalaciones de SpaceX en Brownsville. 

«En 2021, Elon publicó ese tuit en el que decía: “Eh, que todo el mundo se mude a Brownsville”, y, literalmente, al día siguiente no paraban de sonar nuestros teléfonos», dijo Zavaleta. «Eso cambió nuestro mercado de la noche a la mañana». 

Según explicó, un inversor condujo desde Georgia para ver y comprar varias propiedades destinadas al alquiler en Brownsville, anticipándose a la llegada de nuevos residentes que esperaban trabajar para SpaceX o vivir cerca de la empresa. 

En aquel momento, alquilar una vivienda adosada de dos dormitorios en Brownsville costaba unos 800 dólares al mes, antes de la llegada de los empleados de SpaceX y de los teletrabajadores durante la pandemia de COVID-19; ahora ronda los 1.400 dólares. 

«A continuación, el desarrollo de la terminal de exportación de gas natural licuado impulsó el mercado», afirmó Zavaleta. 

Una vivienda de cuatro dormitorios situada en la zona norte de Brownsville, con una superficie de 2.400 pies cuadrados, solía costar unos 275.000 dólares. Sin embargo, la combinación de un mercado inmobiliario en auge, el aumento de los costes laborales y la inflación de los materiales de construcción se ha reflejado en el nuevo precio. 

«Esa misma casa cuesta ahora unos 420 000 dólares, y ese es el precio al que las vendemos», afirmó Zavaleta. 

Por ahora, hay más viviendas que compradores 

Sin embargo, en el área metropolitana de Brownsville hay más de seis meses de stock de viviendas. Se considera que seis meses indican un mercado sano y estable. Si son más de seis meses, se trata de un mercado favorable para los compradores, y si son menos de seis, es un mercado favorable para los vendedores.

En los últimos meses, Zavaleta ha afirmado haber visto más rebajas de precios en su bandeja de entrada de correo electrónico en los anuncios inmobiliarios de Brownsville. 

El 27 de septiembre, el precio de venta de la nueva vivienda de tres dormitorios situada en la urbanización de Brownsville se redujo en 10 000 dólares, pasando de 259 900 dólares a 249 900 dólares. 

En algunos aspectos, el mercado inmobiliario de la zona metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission es muy diferente, pero en otros hay similitudes. 

El mercado de McAllen también cuenta con un stock de viviendas para unos siete u ocho meses. Y esto está influyendo en la forma en que algunos agentes inmobiliarios negocian para cerrar la operación —si es que pueden hacerlo—. 

Al final de una manzana, en una urbanización antigua de San Juan, cerca de un instituto, un parque público y un canal de riego, se vende una vivienda unifamiliar nueva. Tiene una superficie de 1.424 pies cuadrados y cuenta con tres dormitorios, dos baños, un jardín y un garaje para un coche. 

Según los registros, se puso a la venta por 265 000 dólares el 7 de agosto y, el 22 de septiembre, ya se había firmado un contrato de compraventa con un comprador. 

Esa es, más o menos, la mediana del precio de venta de las viviendas unifamiliares en el área metropolitana de McAllen, donde las casas suelen tardar unos 90 días en venderse.

«En estos momentos, la mayoría de las viviendas permanecen en el mercado, de media, entre 4,5 y 6 meses», afirmó Ramón I. Pecina III, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran McAllen y fundador de Zapphire Real Estate Group. «Nuestro stock [de viviendas en venta] es el más alto de la historia». 

Se debe a una combinación de varios factores: el menor ritmo de compra de viviendas por parte de los particulares debido a los elevados tipos de interés; el aumento de la oferta inmobiliaria procedente de nuevas construcciones, que supera la velocidad a la que se venden las viviendas; y el menor número de compradores de primera vivienda que cumplen los requisitos para obtener una hipoteca, ya que el precio medio de la vivienda es mucho más elevado. 

Cómo pasar de «en venta» a «vendido» 

Para facilitar la venta, Pecina, que también se dedica a la construcción de viviendas, se encarga de añadir algunos detalles que permiten entrar a vivir directamente: enchufes con puerto USB en todos los dormitorios, puertas de entrada más anchas de lo habitual, chimeneas eléctricas y ventiladores en todas las habitaciones. 

Según él, durante el último año se pusieron a la venta unas 800 viviendas nuevas en el área metropolitana de McAllen. 

La estrategia general de mercado de Pecina consiste en desarrollar nuevas construcciones en barrios antiguos y consolidados en los que haya solares libres.

Por ejemplo, una vivienda unifamiliar casi idéntica situada justo al lado de la nueva construcción en San Juan, cerca del instituto Stephen F. Austin, aún no está terminada, y cuando lo esté, también saldrá al mercado. 

«La gente quiere vivir en barrios antiguos, pero es que allí no hay viviendas nuevas realmente disponibles», afirmó Pecina, sobre todo para los residentes que tienen vínculos con el Valle del Río Grande y han decidido volver. 

Por ejemplo, Pecina está trabajando en una promoción de 18 parcelas en Alton con viviendas en el rango de precios de los 250 000 dólares. Espera comenzar las obras en los próximos dos meses. Pero compró ese terreno hace tres años; si hubiera intentado comprarlo este año, le habría costado al menos un 25 % más. Y eso solo es el terreno, sin contar la mano de obra ni los materiales de construcción. 

«Siempre he tenido clientes que dicen: “Oh, vamos a esperar, a ver qué pasa en el mercado. Vamos a ver si bajan los tipos de interés». Bueno, los tipos de interés no están bajando demasiado», dijo Pecina. «De hecho, los materiales de construcción han subido un poco en los últimos meses con todo este asunto de los aranceles».  

El mercado inmobiliario de la RGV sigue las tendencias estatales y nacionales

Y no es solo en el sur de Texas donde se está produciendo este fenómeno de tipos de interés más altos, viviendas más caras y una oferta inmobiliaria superior a la demanda de los compradores. 

Yanling Mayer es economista especializada en investigación sobre vivienda en el Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Texas A&M. 

Según Mayer, durante la última década se produjo una oleada de nuevas construcciones de viviendas unifamiliares, ya que los constructores obtuvieron préstamos a bajo interés y los compradores financiaron sus hipotecas a tipos de interés históricamente bajos.

«Pero las cosas han cambiado en los últimos años, sobre todo con los altos tipos de interés hipotecarios y los precios de la vivienda, que siguen en máximos históricos», afirmó Mayer. «La asequibilidad ha sido un reto». 

En el área metropolitana de McAllen, la renta media por hogar es de unos 53 000 dólares, mientras que el precio medio de la vivienda ronda los 250 000 dólares. Eso significa que el precio medio de una vivienda equivale a cinco veces el salario de un hogar formado por dos personas. 

«Para las personas que tienen empleos con salarios modestos o bajos, este panorama de la vivienda asequible no es nada halagüeño», afirmó.