Mercedes cambia de rumbo respecto a la zona de incentivos vinculada al corredor de tiendas outlet de lujo

Se espera que las autoridades de la ciudad de Mercedes disuelvan una zona de inversión con incremento de impuestos (TIRZ) a finales de mes, después de casi dos décadas. 

La decisión refleja un reajuste más amplio en la estrategia de desarrollo económico de Mercedes, que pasa de una zona de reinversión definida en términos generales a un modelo de incentivos más específico e impulsado por proyectos. 

Las autoridades municipales afirman que la disolución de la primera TIRZ de la ciudad tiene como objetivo resolver problemas estructurales y crear un marco más claro para apoyar futuras inversiones.

Los comisionados de Mercedes votaron a favor de eliminar la TIRZ el 3 de febrero y se espera que reafirmen esa decisión el 17 de febrero. 

La TIRZ n.º 1 abarca 1,300 acres a ambos lados de la autopista 83 en Mercedes, entre la milla 3 y la milla 1. Esto significa que incluye el complejo comercial «The Shops at Mercedes» en el extremo oeste y los límites de la ciudad en el lado este. 

La TIRZ n.º 1 se creó en 2008 y está previsto que expire en 2032. Los bienes inmuebles de la zona se valoraron en 64 millones de dólares en 2023, lo que representa un aumento respecto al valor base de 39 millones de dólares, según los datos más recientes disponibles de la Contraloría de Texas.

Los ingresos por impuestos a la propiedad recaudados ascendieron a 893 694 dólares en 2023, y el saldo del fondo fue negativo en 504 856 dólares. El condado de Hidalgo le debería a la ciudad de Mercedes unos $200,000 del 2013 al 2022, pero falta la documentación para ese reembolso. 

“Creo que se apresuraron al crear la zona de reinversión”, dijo el alcalde de Mercedes, Óscar Montoya Sr., durante una reunión municipal en diciembre. “Hubo una serie de factores que hicieron que esto fracasara. No fue solo culpa de la ciudad.” 

Las autoridades municipales señalaron que, si bien la zona TIRZ n.º 1 experimentó cierto crecimiento económico, su estructura inicial generó problemas burocráticos. Por ejemplo, falta documentación porque, en lugar de crear una cuenta nueva para la TIRZ, el dinero se depositó en el fondo general de la ciudad, según explicó el subdirector municipal Jonas González al Rio Grande Valley Business Journal. 

“Todos los fondos se estaban depositando en el fondo general, lo cual no es aceptable según las normas del condado. Y no había forma de que pudiéramos retroceder y solucionar esto. La ciudad debería haber creado una cuenta separada”, dijo González. “Lo mejor que se podía hacer era empezar de cero”.

Entre las nuevas iniciativas en la TIRZ n.º 1 se encuentra un nuevo centro de viajes con locales comerciales a cargo de Aradi Holdings LLC, dirigida por el desarrollador Mohamed Sharaf, cuyo proyecto ya había sido aprobado para recibir reembolsos de la TIRZ. 

En cambio, González instó a los inversionistas interesados en propiedades que anteriormente se encontraban dentro de la TIRZ a lo largo de la Autopista 83 a que se pusieran en contacto directamente con la ciudad para negociar un posible acuerdo de incentivos económicos vinculado a un proyecto específico. 

“Pero ahora contamos con procedimientos establecidos. En lugar de limitarnos a crear una TIRZ y esperar a que alguien se interese, la [nueva] TIRZ ahora está enfocada en proyectos específicos”, dijo Montoya. «Esa TIRZ [n.º 1] fue impulsada por las autoridades y no por los inversionistas. Hoy en día, el sistema es mucho mejor». 

El comisionado de Mercedes Place 1, el Dr. Jacob C. Howell, se hizo eco de ese sentimiento.

“Esto fue antes de que yo asumiera el cargo, pero faltaban muchas piezas. No era viable seguir invirtiendo dinero en algo que no iba a funcionar”, dijo Howell. 

Por el contrario, espera con interés el crecimiento futuro de la ciudad con una nueva TIRZ. 

“En los próximos cinco a diez años, Mercedes se verá diferente y atraerá más desarrollo”, dijo Howell. 

En 2025, los dirigentes de Mercedes aprobaron la creación de la TIRZ n.º 2 en el extremo este de la ciudad y dentro de su jurisdicción extraterritorial, que linda con los límites de la ciudad de Weslaco. 

La TIRZ n.º 2 surgió a iniciativa de los desarrolladores Jacinto Garza, de San Jacinto Enterprises, y Joe Olivarez, de Olivarez Organization, quienes planean convertir 225 acres en subdivisiones con 800 viviendas nuevas. 

Tras algunas negociaciones con el condado de Hidalgo, las autoridades municipales esperan que el condado apruebe la nueva TIRZ en las próximas semanas. Se prevé que la TIRZ n.º 2, valorada en 3.8 millones de dólares en 2024, aumente hasta alcanzar los 583 millones de dólares para 2054.