Mercedes cambia de rumbo respecto a la zona de incentivos vinculada al corredor de tiendas outlet de lujo

Se espera que las autoridades municipales de Mercedes disuelvan una zona de inversión mediante incremento fiscal (TIRZ) a finales de mes, tras casi dos décadas. 

La decisión refleja un replanteamiento más amplio de la estrategia de desarrollo económico de Mercedes, que pasa de un ámbito de reinversión de contornos generales a un modelo de incentivos más específico y orientado a proyectos. 

Las autoridades municipales afirman que la disolución de la primera TIRZ de la ciudad tiene por objeto resolver problemas estructurales y crear un marco más claro para fomentar las inversiones futuras.

Los concejales de Mercedes votaron a favor de eliminar la TIRZ el 3 de febrero y se espera que reafirmen esa decisión el 17 de febrero. 

La TIRZ n.º 1 abarca 1.300 acres a ambos lados de la autopista 83 en Mercedes, entre la milla 3 y la milla 1. Esto significa que incluye el complejo «The Shops at Mercedes» en el extremo oeste y los límites de la ciudad en el lado este. 

La TIRZ n.º 1 se creó en 2008 y está previsto que expire en 2032. Los inmuebles de la zona se valoraron en 64 millones de dólares en 2023, lo que supone un aumento con respecto al valor base de 39 millones de dólares, según los datos más recientes facilitados por la Contraloría de Texas.

Los ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles ascendieron a 893 694 dólares en 2023, y el saldo del fondo fue negativo, de 504 856 dólares. El condado de Hidalgo debería a la ciudad de Mercedes unos 200 000 dólares correspondientes al periodo comprendido entre 2013 y 2022, pero falta la documentación relativa a dicho reembolso. 

«Creo que se precipitaron al crear la zona de reinversión», afirmó el alcalde de Mercedes, Óscar Montoya Sr., durante una reunión municipal celebrada en diciembre. «Había un sinfín de factores que podían hacer que esto fracasara. No fue solo culpa del ayuntamiento». 

Las autoridades municipales señalaron que, aunque la zona TIRZ n.º 1 experimentó cierto crecimiento económico, su estructura inicial provocó problemas burocráticos. Por ejemplo, falta documentación porque, en lugar de crear una nueva cuenta para la TIRZ, el dinero se ingresó en el fondo general del ayuntamiento, según explicó el asistente del administrador municipal, Jonas González, al Rio Grande Valley Business Journal. 

«Todos los fondos se estaban ingresando en el fondo general, lo cual no es aceptable según las normas del condado. Y no había forma de que pudiéramos dar marcha atrás y solucionar esto. El ayuntamiento debería haber creado una cuenta independiente», afirmó González. «Lo mejor era empezar de cero».

Entre las nuevas iniciativas de la TIRZ n.º 1 se incluye un nuevo centro de viajes con locales comerciales de Aradi Holdings LLC, dirigida por el promotor Mohamed Sharaf, para el que ya se había aprobado previamente la subvención de la TIRZ. 

En su lugar, González animó a los inversores interesados en inmuebles que anteriormente se encontraban dentro de la TIRZ a lo largo de la Autopista 83 a ponerse en contacto directamente con el ayuntamiento para negociar un posible acuerdo de incentivos económicos vinculado a un proyecto concreto. 

«Pero ahora contamos con procedimientos establecidos. En lugar de limitarnos a crear una TIRZ y esperar a que alguien se presente, la [nueva] TIRZ se centra ahora en proyectos concretos», afirmó Montoya. «Aquella TIRZ [n.º 1] estaba impulsada por las autoridades y no por los inversores. Hoy en día el sistema es mucho mejor». 

El Dr. Jacob C. Howell, comisionado de Mercedes Place 1, se hizo eco de esa opinión.

«Esto fue antes de que yo asumiera el cargo, pero había muchas lagunas. No era viable seguir invirtiendo dinero en algo que no iba a funcionar», afirmó Howell. 

En cambio, espera con ilusión el futuro crecimiento de la ciudad gracias a una nueva TIRZ. 

«En los próximos cinco a diez años, Mercedes tendrá un aspecto diferente y atraerá más inversión», afirmó Howell. 

En 2025, los dirigentes de Mercedes aprobaron la creación de la TIRZ n.º 2 en el extremo este de la ciudad y dentro de su jurisdicción extraterritorial, que linda con los límites municipales de Weslaco. 

La TIRZ n.º 2 surgió a iniciativa de los promotores inmobiliarios Jacinto Garza, de San Jacinto Enterprises, y Joe Olivarez, de Olivarez Organization, quienes tienen previsto urbanizar 225 acres para construir 800 viviendas nuevas. 

Tras algunas negociaciones con el condado de Hidalgo, las autoridades municipales esperan que el condado apruebe la nueva TIRZ en las próximas semanas. Se prevé que la TIRZ n.º 2, valorada en 3,8 millones de dólares en 2024, aumente hasta alcanzar los 583 millones de dólares en 2054.