Una organización sin fines de lucro con larga trayectoria en el Valle cree haber encontrado una nueva forma de hacer que la compra de una vivienda sea accesible. Así es como funciona

Tras 50 años de trabajar con miles de familias de todo el condado de Hidalgo para que puedan acceder a una vivienda asequible y conservarla, una organización sin fines de lucro con sede en McAllen está poniendo a prueba una nueva vía hacia la propiedad de la vivienda: un modelo de fideicomiso de tierras comunitarias. 

Durante décadas, Affordable Homes of South Texas Inc. ha adquirido terrenos a bajo costo en todo el condado de Hidalgo para que las familias de ingresos bajos a moderados puedan comprarlos y construir nuevas viviendas unifamiliares o para ayudarlas con las reparaciones. 

La mayoría de sus subdivisiones se encuentran en ciudades locales que cuentan con zonas rurales: Mercedes, Weslaco, Alamo, Edinburg y Mission. 

Pero ahora, el enfoque se centra en reducir el costo total de ser propietario de una vivienda —incluida la carga fiscal y de seguros—, especialmente para quienes compran su primera vivienda y las familias de bajos ingresos en todo el condado de Hidalgo. 

Myra Martínez, CEO of Affordable Homes of South Texas Inc., told the Rio Grande Valley Business Journal in a recent interview that homeownership accessibility is no longer tied to the mortgage payment relative to the purchase price. 

“Una de las cosas que observamos —y que representa el mayor desafío— son los impuestos a la propiedad y los seguros. Así que el costo de la construcción, o el costo de construir una casa, ha subido un poco. Pero eso es insignificante en comparación con el aumento de los impuestos a la propiedad y los seguros”, dijo Martínez.

Como organización sin fines de lucro dedicada a la vivienda que ofrece servicios integrales, la organización compra terrenos, construye viviendas, garantiza hipotecas y administra los préstamos a 30 años. 

Ofrece garantía hipotecaria a familias cuyos ingresos se sitúen entre el 80 % y el 120 % del ingreso mediano del área (AIM) para el área metropolitana de McAllen–Edinburg–Mission, según lo establecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos para el año fiscal 2026. Por ejemplo, el límite de ingresos del 80 % del AMI es de $46,900 para un hogar de una persona y de $66,950 para un hogar de cuatro personas. En el extremo superior del rango de elegibilidad del programa, el 120 % del AMI equivale aproximadamente a $70,350 para un hogar de una persona y a $100,425 para un hogar de cuatro personas. Ese es el umbral más común para los programas respaldados por el HUD. 

En comparación, otro proyecto de vivienda asequible en el condado de Hidalgo, en las afueras de Mercedes, permite que los hogares con ingresos de hasta el 180 % del AMI reciban apoyo para el pago inicial. 

Pero un fideicomiso de tierras comunitarias es un modelo totalmente diferente, uno que sería el primero de su tipo en el Valle del Río Grande. 

“Básicamente, en un fideicomiso de tierras comunitarias, el cliente compra las mejoras —es decir, la casa— y nos arrienda el terreno [por 99 años]. Así que no sería dueño del terreno. Pero, aun así, sería una forma más económica de convertirse en propietario de una vivienda. Aún así pueden realizar mejoras en el terreno, como construir un cobertizo como de costumbre y mantenerlo; simplemente no serían dueños de él. Así que solo pagarían impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda, lo que se traduce en una cuota [hipotecaria] más baja y accesible», explicó. “Se puede vender, así que es una forma perfecta de dar los primeros pasos hacia la propiedad de una vivienda, pero hay que venderla a otra familia de ingresos bajos a moderados para que siga siendo asequible de forma permanente, y esa es la restricción”. 

El plan es poner en marcha el programa en otoño en tres subdivisiones de Edinburg, Weslaco y Mission. Se comenzará con tres lotes en cada una y, si tiene éxito, se ampliará a mayor escala. 

“Si analizas el pago de una hipoteca, aproximadamente el 50 % corresponde solo a impuestos sobre la propiedad y seguro; así que el PMI [capital, hipoteca e interés] está bien, pero una vez que sumas los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el monto se duplica. Y eso es lo que está haciendo que ser propietario de una vivienda sea inasequible en este momento”, dijo. «Abordar los impuestos sobre la propiedad y el seguro a una escala más amplia es mucho más complicado». 

Por ejemplo, la urbanización Jaguar Heights en Edinburg, ubicada cerca de la calle E Chapin y Terry Road, justo al oeste de Alamo Road y de la escuela secundaria Johnny G. Economedes, cuenta con más de 90 lotes y se construyó en 2025. 

En el último año, la demanda de solicitudes para comprar viviendas unifamiliares nuevas ha sido mucho menor entre las familias de ingresos bajos a moderados, señaló Martínez. Por ello, según los registros de escrituras, solo se han comprado tres lotes en la nueva subdivisión de Edinburg. 

En años anteriores, la organización recibía entre 150 y 250 solicitudes de vivienda al mes, 

“Nuestra demanda se redujo porque la gente tenía miedo de lo que les deparaba el futuro; hubo despidos, recortes, todo lo relacionado con la inmigración, así que la compra de una vivienda quedó en segundo plano. Ahora estamos viendo que la demanda vuelve a subir”, dijo. 

Hace décadas, era más común que las familias que se establecían en el Valle del Río Grande compraran primero el terreno y lo pagaran mediante un financiamiento del propietario, conocido como hipoteca solar o hipotecaria sobre el terreno. Sin embargo, el costo de los terrenos ha aumentado considerablemente. 

“Las oportunidades de comprar solo el terreno ya no son tan comunes. Y si las hay, el costo del terreno es altísimo. Solo por un lote, en algunos casos estamos hablando de entre 50 000 y 75 000 dólares; eso es una deuda enorme que asumir. Y para cuando terminas de pagarla, creo que la gente ya se desanima». 

No es el primer proyecto piloto que ha llevado a cabo esta organización sin fines de lucro en los últimos años. Su desarrollo más reciente en McAllen fue un proyecto de viviendas multifamiliares de alquiler a precios accesibles conocido como Stonebriar at Trinity Oaks, el cual se vendió a promotores inmobiliarios cerca de la calle North 29th y la autopista 107. También había un área de juegos y un parque entre las viviendas unifamiliares y las unidades de renta, agregó ella. 

“Vendimos [las viviendas de alquiler] a promotores inmobiliarios, por lo que los ingresos de esa venta ayudaron a reducir el costo del lote [de la subdivisión de viviendas unifamiliares] [de al lado] para los propietarios. Y ese fue un modelo excelente. No podemos hacerlo en todas las ciudades, pero en esa sí pudimos”, dijo Martínez. 

A veces, los programas nuevos no se mantienen, como fue el caso de un experimento en el que la organización sin fines de lucro vendió algunos lotes directamente a futuros propietarios a un precio con descuento, pero el mercado estaba demasiado saturado de inversionistas que buscaban hacer negocios de compraventa rápida. 

“Hemos intentado vender los lotes por separado, pero nos dimos cuenta de que muchos inversionistas [querían] comprarlos para luego revenderlos al doble o al triple de su costo, y esa no es la misión de nuestra organización, así que ya no lo hacemos”, dijo.