Una urbanización planificada cerca de los outlets de Mercedes se está vendiendo más rápido de lo esperado. Te contamos por qué

A las afueras de la ciudad de Mercedes, a unas dos millas al norte de la Interestatal 2, hay planes para construir 527 viviendas unifamiliares en la nueva comunidad planificada de Los Prados, de 94 acres, un proyecto de Rhodes Enterprises que está construyendo Esperanza Homes. 

El proyecto de 45 millones de dólares en el condado de Hidalgo —aproximadamente a mitad de camino entre McAllen y Brownsville— se ubica cerca del recinto de la tradicional Feria Ganadera del Valle del Río Grande, del centro comercial Rio Grande Valley Premium Outlets, propiedad de Simon Property Group, y del futuro Shops at Mercedes, un complejo comercial en construcción. 

Se estima que la primera fase del proyecto Los Prados, ubicado cerca de Baseline Road y Mile 9 Road, contará con unas 55 parcelas, de las cuales unas 15 se han vendido por adelantado este verano, según informó a principios de julio ante el Tribunal de Comisionados del Condado de Hidalgo un abogado que representa al desarrollador. 

“El desarrollo ha avanzado muy bien. Ya se completó la primera fase de la construcción horizontal. En este mismo momento se están construyendo las casas. Se han vendido 15 viviendas en preventa, y las formalizaciones de compra están programadas para finales de este mes o para el próximo [agosto]”, dijo Jeffrey Earl, abogado de Earl & Associates P.C., a los comisionados.

La firma tenía una oficina en McAllen, y Earl representa al desarrollador de Los Prados. 

Hasta ahora, Los Prados ha “tenido mejores resultados de lo previsto con todas las preventas”, dijo Earl. «Debido al éxito, queríamos tener la posibilidad de emitir bonos [del distrito de mejoras públicas] en el futuro —no hoy, obviamente—, pero queremos reestructurar la forma en que estamos realizando las cuotas para que los bonos del PID puedan estar disponibles más adelante. La fecha prevista sería en algún momento del próximo año». 

Eso significa que Rhodes Enterprises emitiría bonos de tipo municipal, pero estos no estarían garantizados por el condado de Hidalgo, la ciudad de Mercedes ni sus ciudadanos. Esos bonos tienen tasas de interés más bajas que los bonos corporativos. Para su pago, a los propietarios de viviendas en la subdivisión de Los Prados se les cobrará una cuota fija anual por esos servicios públicos, y esa cuota no aumentará con el tiempo. 

Por ejemplo, en la primera fase del proyecto, el saldo pendiente del bono sería de 635 000 dólares a una tasa de interés del 6 %, según muestran los registros del condado de Hidalgo. Si se divide entre los 55 propietarios, el costo sería de aproximadamente 254 dólares por unidad. Los intereses ascenderían a 815 dólares, además de una cuota de 540 dólares por el cargo de mantenimiento y otros 430 dólares por gastos administrativos.

Esto significa que, en total, los propietarios tendrían que pagar 2,040 dólares en cuotas anuales por su parte de los costos de infraestructura de las calles, las tuberías de agua, el sistema de alcantarillado, el drenaje, las aceras y el paisajismo.

“Simplemente nos da la posibilidad de utilizar esas cuotas para emitir bonos en lugar de solo para reembolsos, lo cual ayudará a acelerar el proyecto y a ofrecer más proyectos de este tipo en el futuro”, dijo Earl. 

El modelo de negocio de desarrollo inmobiliario de Rhodes suele incluir terrenos fuera de los límites de la ciudad, pero dentro de la jurisdicción extraterritorial de la comunidad, y un acuerdo de zona de reinversión del incremento fiscal (TIRZ, por sus siglas en inglés). El funcionamiento consiste en que los desarrolladores pagan por adelantado la infraestructura y posteriormente se les reembolsa mediante impuestos a la propiedad más elevados que se pagan sobre el mayor valor de los terrenos. Ese es también el caso de Los Prados. 

La solicitud del desarrollador fue aprobada por los comisionados del condado de Hidalgo el 7 de julio, lo que les permite emitir bonos en el futuro para acelerar el proyecto Mercedes. La ciudad espera incorporar la subdivisión a su territorio en el futuro. 

Rhodes Enterprises, con sede en McAllen, es una empresa desarrolladora integrada verticalmente que cuenta con más de 7,000 acres de desarrollos urbanísticos planificados en todo el sur de Texas. Fue fundada conjuntamente por Mike y Lori Rhodes, pero hace aproximadamente una década, su hijo, Nick Rhodes, se hizo cargo de las operaciones diarias y de los esfuerzos de expansión. 

Actualmente, Rhodes opera Esperanza Homes como su constructora, Stonewood Home Lending y Valley Affordable Mortgage como sus divisiones de financiamiento, una división de viviendas de alquiler conocida como Rhodes Living, y Rhodes Property Management y Rhodes Home Service para la administración y el mantenimiento de ambas comunidades planificadas, tanto para propietarios como para inquilinos. 

Hace años, Rhodes Enterprises incluso operaba el servicio de Internet para estas propiedades. Mike, el fundador, había dicho anteriormente que la empresa se creó porque las compañías existentes se negaban a invertir en la infraestructura para las comunidades del Valle del Río Grande. Así que tendió la fibra óptica inactiva desde el edificio más alto de McAllen, la Chase Tower, para utilizarla en el servicio de Internet. Desde entonces, la empresa de Internet, Solstar Network, ha sido vendida a Greenfield Communications. 

Cada año, el grupo de empresas Rhodes gestiona más de 800 ventas de viviendas unifamiliares, según su sitio web. La empresa de servicios de títulos de propiedad con la que trabaja el desarrollo inmobiliario Los Prados es San Jacinto Title Services, una empresa independiente con una oficina en McAllen. 

La mayoría de las viviendas unifamiliares construidas por Rhodes se están vendiendo en el mercado por más de 200 000 dólares, una cifra superior a lo que puede permitirse con el ingreso mediano por hogar en el Valle del Río Grande. 

El complejo residencial Los Prados se considera un complejo de vivienda para trabajadores en cuanto a su rango de precios. 

Es un poco más caro que los proyectos de vivienda asequible para familias de ingresos bajos a moderados, pero sigue estando por debajo de la mediana. Se da preferencia a quienes compran casa por primera vez, a los empleados del sector público, a los maestros, a las enfermeras, a los veteranos, a los militares en servicio activo y a los profesionales de servicios públicos esenciales. 

Los Prados también aprovecha el reembolso del TIRZ del condado de Hidalgo para ofrecer una subvención de 15 000 dólares como ayuda para el pago inicial a quienes compran su primera vivienda, destinada a la adquisición de casas a partir de 173 000 dólares —por encima de los 159 000 dólares estimados anteriormente—. Las viviendas ya construidas y que figuran en el sitio web del desarrollador tienen actualmente un precio cercano a los 179 900 dólares. 

La subvención se ofrece como un préstamo sin intereses que se condona al cabo de tres años, siempre y cuando el propietario utilice la vivienda como su residencia principal. Las viviendas son personalizables, con tres o cuatro recámaras, dos baños y entre 1,000 y 1,400 pies cuadrados. El desarrollador tiene previsto construir un parque, canchas de baloncesto y senderos para caminar dentro de la comunidad. 

El límite de ingresos para poder participar en el programa de ayuda para el pago inicial es del 180 % del ingreso mediano del área del condado de Hidalgo, es decir, 115 200 dólares. Esto podría significar, por ejemplo, dos adultos que ganen alrededor de 50 000 dólares cada uno, un cónyuge que se quede en casa con los hijos y otro que trabaje y gane alrededor de 80 000 dólares, o cualquier combinación similar. 

Si las viviendas cuestan 173 000 dólares, una hipoteca a 30 años con una tasa de interés del 6,5 % implicaría un pago mensual promedio de entre 1 100 y 1 300 dólares antes de impuestos y seguro, lo que representa entre 150 y 450 dólares más cada mes. El costo potencial de la cuota del distrito de mejoras públicas podría ser de unos 170 dólares al mes.

En total, eso equivale aproximadamente al costo del alquiler de un departamento nuevo de tres recámaras o una casa adosada en el área metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission, aunque es un poco menor que el del alquiler de una casa unifamiliar, y no incluye los gastos de mantenimiento ni las cuotas del distrito de mejoras públicas. 

La asequibilidad de la vivienda es una de las principales preocupaciones en todo el Valle del Río Grande, y hay menos viviendas en el rango de precios de 150 000 a 200 000 dólares que en la última década. 

En mayo de 2026, se vendieron 62 viviendas en ese rango de precios en toda la zona metropolitana de McAllen-Edinburg-Mission, lo que representa una caída del 16 % respecto al año anterior, con un precio mediano de 175 500 dólares. Hay alrededor de 505 viviendas en venta en ese rango de precios, con un inventario de aproximadamente 8 meses, que abarcan unos 1,300 pies cuadrados y que, a fecha de mayo, fueron construidas en 2001. 

En general, los datos indican que en el área metropolitana local hay más casas en venta por encima de los 200 000 dólares que por debajo de esa cifra. 

Las autoridades afirman que ese es el objetivo de proyectos como Los Prados, que se dirigen a la clase media ausente.