Por qué South Padre Island está considerando una inversión de 60 millones de dólares en un centro de convenciones

La ciudad de South Padre Island está considerando un proyecto de 60 millones de dólares financiado con fondos públicos para atraer a más visitantes a su centro de convenciones, con la esperanza de ganar más cuota de mercado durante la temporada baja de la playa; sin embargo, algunos líderes municipales e incluso un operador hotelero local temen que las proyecciones financieras no contemplen ingresos suficientes para llevarlo a cabo. 

Los centros de convenciones suelen ser propiedad de los municipios porque los márgenes de ganancia son reducidos, los costos de operación y mantenimiento son elevados, y la recompensa radica en el impacto económico derivado, como el aumento de los impuestos sobre la ocupación hotelera. 

En noviembre de 2025, la ciudad contrató a Hunden Partners, con sede en Chicago, para realizar un estudio de viabilidad del mercado de hoteles y centros de convenciones, el cual se presentó el 15 de abril. La ciudad destinó 250 000 dólares y gastó 150 000 dólares en la primera etapa del contrato: un estudio de mercado. 

Fue también en ese momento cuando los líderes de la ciudad votaron a favor de seguir adelante y estudiar más a fondo tres posibles opciones para el proyecto: ampliar el centro de convenciones existente, construir un nuevo centro de convenciones con un hotel conectado mediante una alianza público-privada, o reconvertir el centro de convenciones existente en un espacio comunitario y construir un nuevo centro de convenciones desde cero. 

Oportunidades perdidas, necesidades de expansión

“Sí cuentan con la oferta hotelera necesaria para satisfacer la demanda de convenciones y reuniones, pero las instalaciones están limitando sus oportunidades en ese sentido”, señaló Steven Haemmerle, vicepresidente ejecutivo de servicios de asesoría para el desarrollo de Hunden Partners, durante la presentación realizada en la sesión del consejo municipal del 15 de abril. «No se trata necesariamente de tener el más grande, sino de contar con algo que satisfaga mejor las necesidades del mercado y, una vez más, es importante contar con servicios accesibles a pie». 

El informe del consultor indicó que, debido al tamaño actual del centro de convenciones, este perdió la oportunidad de atraer 356 eventos, 69 000 noches de hotel y un impacto económico de 37,6 millones de dólares entre octubre de 2018 y junio de 2025. 

El consultor sugirió que la ciudad construyera un salón de exposiciones de entre 40,000 y 65,000 pies cuadrados, un salón de baile de entre 15,000 y 30,000 pies cuadrados, un salón de baile pequeño de entre 6,000 y 12,000 pies cuadrados, y salas de reuniones de entre 10,000 y 18,000 pies cuadrados. 

Esto daría lugar a un centro de convenciones con una superficie de entre 70,000 y 120,000 pies cuadrados. Además, el centro de convenciones se complementaría con un hotel de servicio completo de 200 habitaciones, conectado a él, que contaría con otros 25,000 pies cuadrados de espacio para reuniones. 

Aun así, según el consultor, el centro de convenciones propuesto operaría con pérdidas. 

Por ejemplo, si el centro de convenciones abriera en 2028, probablemente generaría 3.6 millones de dólares en ingresos durante su primer año, pero su operación costaría 4.3 millones de dólares, lo que resultaría en una pérdida de 681,000 dólares. Para su cuarto año, los ingresos podrían alcanzar los 5.8 millones de dólares, pero es probable que su funcionamiento siga costando 5.9 millones de dólares, lo que significaría una pérdida de 104,000 dólares. 

Sin embargo, según la consultora, durante un período de operación de 30 años, un nuevo centro de convenciones podría generar 164 nuevos empleos, 1,4 mil millones de dólares en gasto nuevo y 98,6 millones de dólares en nuevos ingresos fiscales. 

La estacionalidad impulsa el crecimiento

La Isla de South Padre cuenta con unos 2,000 residentes permanentes, cuya edad media es de 60 años. Sin embargo, cada año, más de 3.5 millones de visitantes se dirigen a la isla, donde suelen pasar la noche en alguna de las 2,800 habitaciones de hotel o en alojamientos de alquiler a corto plazo. 

La mayoría de esos visitantes viajan durante el verano, siendo julio la temporada alta, según los registros del impuesto sobre la ocupación hotelera de 2025. En julio, la ocupación hotelera promedio es del 90 %. 

Sin embargo, el clima templado durante todo el año hace que la playa siga siendo atractiva fuera de temporada, según las autoridades, especialmente para convenciones y torneos deportivos juveniles —como voleibol, baloncesto, porristas, baile y artes marciales—. Esos eventos suelen requerir entre 20,000 y 60,000 pies cuadrados, se llevan a cabo durante el fin de semana y necesitan entre 2,000 y 8,000 habitaciones de hotel por evento. 

Los meses con menor ocupación hotelera, que oscilan entre el 55 % y el 67 %, son de septiembre a enero; es en esa época cuando las autoridades de la ciudad tienen la esperanza de que las convenciones llenen esos vacíos. 

Instalaciones obsoletas, esfuerzos de expansión de larga data

El Centro de Convenciones de South Padre Island se construyó en 1992 en un terreno de 30 acres en el condado de Cameron, junto a la Carretera Estatal 100, con un costo de 12.75 millones de dólares y 527 lugares de estacionamiento. El centro de convenciones actual cuenta con 22,500 pies cuadrados de espacio de exposición y 11,000 pies cuadrados de salas de reuniones; no cuenta con salones de baile. 

El centro de convenciones registró 168 eventos en 2023, 190 en 2024 y 176 en 2025. Eso equivale a entre 26 000 y 33 000 noches de hotel reservadas cada año. 

Los daños causados por el huracán Dolly obligaron a reemplazar el techo y realizar otras reparaciones en 2008. Desde 2011, la ciudad de South Padre Island ha estado analizando la posibilidad de ampliar, reemplazar o construir un segundo centro de convenciones. En 2016, los votantes aprobaron un impuesto sobre los recintos para ayudar a financiarlo. La ciudad también puede destinar parte de su impuesto sobre la ocupación hotelera a las operaciones de la Oficina de Convenciones y Visitantes. 

En julio de 2025, la ciudad organizó presentaciones públicas sobre cómo sería un centro de convenciones ampliado. 

South Padre Island ya tiene un contrato para comprar un terreno justo al sur de la calzada Queen Isabella, que se extendería desde la bahía hasta el océano, con el fin de construir un segundo centro de convenciones. Esa parcela de aproximadamente 16 acres es propiedad de Agora USA LP, una empresa desarrolladora con oficinas en San Antonio y Dallas, según los registros del Distrito de Tasación del Condado de Cameron. 

Los líderes y las partes interesadas discrepan en cuanto a los costos y la estrategia

El alcalde de South Padre Island, Patrick McNulty, quien se dedica al desarrollo inmobiliario, señaló que el problema es que, sin ninguna inversión, el centro de convenciones se volvería aún menos rentable de lo que es ahora. Además, agregó que ya hubo una oferta por la propiedad de Agora el año pasado para un proyecto diferente. 

“Estamos cediendo el centro de convenciones de forma gratuita para que se realicen eventos allí porque queremos que la gente venga y utilice las instalaciones, y no dejan de decirnos que nuestro centro está anticuado y es demasiado pequeño”, dijo McNulty. «Por eso organizamos muchos eventos gratuitos para que se utilicen las instalaciones y así generar ingresos para los hoteles de la zona y para quienes recaudan el [impuesto de ocupación hotelera]».

Invertir en el proyecto del centro de convenciones fortalecería la posición de la ciudad en el turismo deportivo juvenil. 

“Ese es un mercado enorme. Y se da en octubre, noviembre, enero, febrero y abril”, dijo McNulty. “Tengo amigos cuyos hijos están en equipos de voleibol y gastan 5,000 dólares al mes en viajes para jugar voleibol”. 

Las conferencias de las asociaciones estatales, algunas de las cuales se han celebrado anteriormente en la isla, se han vuelto demasiado grandes para el espacio disponible, dijo. 

“Muchas de estas asociaciones estatales han superado con creces los 200 miembros. No pueden seguir creciendo porque su convención tiene un cupo de 2,000 personas. Ya ni siquiera se puede celebrar aquí la conferencia de jueces porque se ha vuelto muy grande y hay demasiados tribunales”, dijo. 

Algunos residentes locales se oponen a que se amplíe el centro de convenciones porque les preocupa el impacto ambiental, mientras que otros dicen que es demasiado costoso para lo poco que rinde. 

Un importante operador hotelero se opone a la construcción de un nuevo centro de convenciones y cuestionó las proyecciones financieras de la ciudad, a pesar de que esto podría significar más negocio para los hoteles. 

“Eso le hace un gran daño a la ciudad”, dijo Barry Patel, director ejecutivo de Ruby Red Hospitality, quien administra varios hoteles en todo el Valle y cuenta con cientos de habitaciones en South Padre Island. “Este es el sexto estudio en tantos años. Aportemos un poco de cordura a este asunto; digamos: ‘Demos un paso atrás. No sigamos gastando dinero en consultores’». 

El director financiero de la ciudad sugirió que hay 16.5 millones de dólares disponibles procedentes de la recaudación del impuesto sobre los recintos de la ciudad, además de 26 millones de dólares en reservas excedentes del presupuesto de la Oficina de Convenciones y Visitantes. Así pues, el proyecto de expansión de 60 millones de dólares utilizaría 13 millones de dólares del fondo del impuesto sobre los recintos, 21 millones de dólares de las reservas excedentes de la oficina y 26 millones de dólares en forma de un nuevo bono. 

Patel dijo que los 26 millones de dólares de reservas excedentes del presupuesto del Centro de Convenciones y la Oficina de Turismo corresponden a años de mantenimiento diferido, no a un superávit operativo. Y que las proyecciones financieras no incluyen los gastos de mercadotecnia para promocionar el centro de convenciones ni el personal necesario para administrarlo. 

“Yo también quiero construir otro hotel grande. Pero voy a esperar hasta que arreglemos los antiguos, porque eso es lo que nos permite pagar las cuentas en este momento”, dijo. «Los 26 millones de dólares… los habíamos destinado a un fondo de mantenimiento. Nadie habla de eso, pero se trata de mantenimiento diferido». 

South Padre Island tiene planes para construir un puerto deportivo de aguas profundas de propiedad municipal, un parque de deportes acuáticos y eólicos de 107 acres junto a la bahía, destinado a la práctica de paddle surf, kayak y windsurf en la Laguna Madre, así como un mayor desarrollo de la industria del ecoturismo a cargo de la ciudad. 

“La verdad es que no tenemos el dinero para hacer todo lo que nos gustaría que se hiciera”, dijo Aarin Hartwell, concejal del Distrito 2 y dueña de SPI Sessions, una empresa de deportes acuáticos. 

Hartwell abogó por limitarse a renovar y ampliar el centro de convenciones existente, en lugar de comprar más terreno para construir otro edificio y contraer más deuda. 

“Estamos invirtiendo 60 millones de dólares para generar 3.5 millones de dólares en ingresos totales, lo que generará 60,000 dólares al año en impuestos sobre los locales. Para mí, eso realmente no tiene sentido. Simplemente no entiendo cómo vamos a salir de ese hoyo”, dijo Hartwell.