¿Por qué la industria de Tamaulipas sigue creciendo a pesar de los obstáculos comerciales?

A pesar de la mayor incertidumbre comercial, las tensiones geopolíticas y la próxima revisión del Tratado entre Estados Unidos, México y Canadá, el mercado inmobiliario industrial a lo largo de la frontera de Tamaulipas inicia el año 2026 con mayor estabilidad de lo que muchos actores del sector habían previsto, gracias a la actividad de expansión, la demanda logística y un crecimiento más disciplinado.

Sergio Reséndez, director general de Colliers Monterrey, la oficina regional de la firma global de servicios inmobiliarios comerciales, señaló que los riesgos que acapararon los titulares durante el último año tuvieron un impacto operativo limitado en los mercados fronterizos.

“Ha habido más ruido que efectos reales”, dijo Reséndez. “Aunque existía una incertidumbre significativa en torno a los aranceles, la migración y los bloqueos, en la práctica, el impacto en México ha sido muy limitado”.

Dijo que los temores de que las empresas comenzaran a irse de la región fronteriza no se hicieron realidad.

“Lo que claramente vimos que no ocurrió fue que las empresas comenzaran a irse. No observamos ese fenómeno, especialmente a lo largo de la frontera”, dijo.

En cambio, según Reséndez, muchas empresas adoptaron una postura cautelosa: suspendieron las decisiones mientras mantenían sus operaciones y, en algunos casos, preparaban planes de expansión para el futuro.

“Probablemente lo peor que hicieron la mayoría de las empresas fue quedarse a la espera, mientras seguían operando como hasta entonces”, dijo Reséndez.

Las expansiones son señal de confianza

Reséndez señaló la expansión de LG en Reynosa como una de las inversiones más destacadas de 2025, la cual, según dijo, se concretó a un ritmo inusualmente rápido.

LG invirtió 100 millones de dólares para ampliar y modernizar las líneas de producción de su planta de fabricación de televisores en Reynosa, lo que generó unos 500 empleos directos y 800 indirectos.

“Pasamos de cero a tener todo el espacio arrendado en 30 días”, dijo Reséndez sobre el proyecto de expansión de la empresa global. “Ha sido uno de los acuerdos más rápidos que he cerrado en toda mi carrera.”

La rapidez con la que se cerró el trato, dijo, refleja los esfuerzos de las empresas por anticiparse a la inflación, las tendencias de las tasas de interés y los patrones de consumo, al tiempo que diversifican su presencia dentro de la misma área metropolitana.

“Las empresas ya no quieren necesariamente concentrar toda su operación en un solo lugar”, dijo Reséndez. “Buscan sitios estratégicos en función de la disponibilidad de mano de obra, la logística y la proximidad a diferentes cruces fronterizos”.

Un crecimiento más ordenado que el de otros mercados

Reséndez señaló que las ciudades fronterizas de Tamaulipas evitaron varias de las limitaciones que frenaron el crecimiento industrial en otras partes de México, en particular las relacionadas con la energía.

“El suministro eléctrico se convirtió en un gran obstáculo en ciudades como Monterrey, pero eso no ocurrió de la misma manera a lo largo de la frontera”, dijo, citando las inversiones en líneas de transmisión y subestaciones específicas dentro de los parques industriales.

También señaló que el crecimiento en toda la región se mantuvo equilibrado, evitando un exceso de oferta.

“Las inversiones no se descontrolaron ni inundaron el mercado con superficie, como ocurrió en otras ciudades”, dijo Reséndez. “Reynosa, Matamoros y Nuevo Laredo se han mantenido estables.”

Condiciones del mercado por ciudad

Según los informes de Colliers correspondientes al cuarto trimestre de 2025, Reynosa sigue siendo el mercado industrial más grande de la región, con aproximadamente 43 millones de pies cuadrados de inventario. Las rentas promedio solicitadas se sitúan en 7,26 dólares por pie cuadrado al año, con una tasa de desocupación del 7,3 %, lo que refleja un ajuste tras varios años de fuerte expansión.

Matamoros, por el contrario, cuenta con 19.9 millones de pies cuadrados de inventario, rentas promedio solicitadas de $5.51 por pie cuadrado y una tasa de desocupación de apenas el 2.2%.

“En Matamoros ha habido una falta de nuevos desarrollos industriales, sobre todo de proyectos especulativos, hasta el punto de que, en un momento dado, la disponibilidad era prácticamente nula”, dijo Reséndez.

Nuevo Laredo cuenta con aproximadamente 12.5 millones de pies cuadrados de inventario, con rentas promedio de 6.97 dólares por pie cuadrado y una tasa de desocupación del 7.3%. Si bien su papel como centro logístico sigue siendo fundamental, Reséndez señaló que se necesitará más inventario para respaldar el crecimiento continuo en esa zona.

La logística y el almacenamiento en frío impulsan la demanda

Más allá del sector manufacturero, Reséndez señaló que la demanda sigue aumentando en los sectores relacionados con la logística, entre ellos la electrónica, el almacenamiento especializado y la infraestructura de almacenamiento en frío.

“En estas ciudades no producimos alimentos”, dijo refiriéndose a la región fronteriza. “Hay que traerlos desde lugares cada vez más lejanos. Eso requiere instalaciones para refrigerar, inspeccionar y almacenar los productos, especialmente en la frontera”.

Según él, a medida que crecen las poblaciones urbanas y las cadenas de suministro se vuelven más complejas, este tipo de infraestructura se está volviendo cada vez más esencial.

La revisión del T-MEC se considera un posible catalizador

Si bien la revisión del T-MEC sigue siendo un tema central para 2026, Reséndez señaló que, en última instancia, podría incentivar una mayor localización de las cadenas de suministro en lugar de desalentar la inversión.

“El resultado más probable es un aumento del contenido regional, probablemente hasta situarse entre el 82 % y el 85 %”, afirmó. “Eso obligaría a más empresas a acercar sus cadenas de suministro a la región para seguir cumpliendo con el acuerdo.”

La incertidumbre —y no las normas más estrictas en sí mismas— sigue siendo el principal desafío, afirmó Reséndez.

“El denominador común es la necesidad de una regla clara —sea cual sea— para eliminar el efecto de la incertidumbre”, dijo.

Perspectivas para 2026

Reséndez prevé que la primera mitad de 2026 se mantenga en un clima de cautela, y que la actividad cobre mayor impulso hacia finales de año, a medida que se aclare la situación en materia de política comercial y tasas de interés.

“Los meses clave serán junio y julio, cuando haya mayor claridad respecto al T-MEC”, dijo. “Después del verano, hacia finales de agosto y hasta fin de año, sí esperamos un repunte.”

Las reducciones graduales de las tasas de interés podrían impulsar la construcción de nuevas viviendas, aunque él espera que los desarrolladores sigan actuando con disciplina.

“Veremos algo más de construcción, pero nada excesivo”, dijo Reséndez. “El sector industrial ha aprendido a crecer al ritmo de la demanda.”