¿Por qué sigue creciendo la industria de Tamaulipas a pesar de las dificultades comerciales?

A pesar de la mayor incertidumbre comercial, las tensiones geopolíticas y la próxima revisión del Acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá, el mercado inmobiliario industrial a lo largo de la frontera de Tamaulipas afronta el año 2026 con mayor estabilidad de lo que muchos actores del sector habían previsto, gracias a la actividad de expansión, la demanda logística y un crecimiento más disciplinado.

Sergio Reséndez, director general de Colliers Monterrey, la oficina regional de la empresa internacional de servicios inmobiliarios comerciales, afirmó que los riesgos que acapararon los titulares durante el último año habían tenido un impacto operativo limitado en los mercados fronterizos.

«Ha habido más ruido que efectos reales», afirmó Reséndez. «Aunque existía una gran incertidumbre en torno a los aranceles, la migración y los bloqueos, en la práctica, el impacto en México ha sido muy limitado».

Afirmó que los temores de que las empresas empezaran a abandonar la región fronteriza no se hicieron realidad.

«Lo que vimos claramente que no ocurrió fue que las empresas empezaran a marcharse. No observamos ese fenómeno, sobre todo a lo largo de la frontera», afirmó.

En cambio, según Reséndez, muchas empresas adoptaron una postura cautelosa: suspendieron las decisiones mientras mantenían sus operaciones y, en algunos casos, preparaban planes de expansión para el futuro.

«Probablemente, lo peor que hicieron la mayoría de las empresas fue quedarse a la espera, sin dejar de funcionar como hasta entonces», afirmó Reséndez.

Las ampliaciones son señal de confianza

Reséndez señaló la expansión de LG en Reynosa como una de las inversiones más destacadas de 2025, que, según afirmó, se cerró a un ritmo inusualmente rápido.

LG invirtió 100 millones de dólares para ampliar y modernizar las líneas de producción de su planta de fabricación de televisores de Reynosa, lo que supuso la creación de unos 500 puestos de trabajo directos y 800 indirectos.

«Se tardó 30 días en pasar de cero a tener todo el espacio alquilado», afirmó Reséndez sobre el proyecto de expansión de la empresa internacional. «Ha sido uno de los acuerdos más rápidos que he cerrado en toda mi carrera».

Según él, la rapidez con la que se ha cerrado el acuerdo refleja los esfuerzos de las empresas por anticiparse a la inflación, a la evolución de los tipos de interés y a los patrones de consumo, al tiempo que diversifican su presencia dentro de la misma área metropolitana.

«Las empresas ya no quieren necesariamente concentrar toda su actividad en una única ubicación», afirmó Reséndez. «Buscan emplazamientos estratégicos en función de la disponibilidad de mano de obra, la logística y la proximidad a los distintos pasos fronterizos».

Un crecimiento más ordenado que el de otros mercados

Reséndez afirmó que las ciudades fronterizas de Tamaulipas evitaron varias de las limitaciones que frenaron el crecimiento industrial en otras partes de México, en particular las relacionadas con la energía.

«El suministro eléctrico se convirtió en un importante obstáculo en ciudades como Monterrey, pero eso no ocurrió de la misma manera a lo largo de la frontera», afirmó, citando las inversiones en líneas de transmisión y subestaciones específicas dentro de los parques industriales.

También señaló que el crecimiento en toda la región se mantuvo equilibrado, evitando un exceso de oferta.

«Las inversiones no se descontrolaron ni inundaron el mercado con superficie comercial, como ocurrió en otras ciudades», afirmó Reséndez. «Reynosa, Matamoros y Nuevo Laredo se han mantenido estables».

Condiciones del mercado por ciudad

Según los informes de Colliers correspondientes al cuarto trimestre de 2025, Reynosa sigue siendo el mayor mercado industrial de la región, con aproximadamente 43 millones de pies cuadrados de superficie disponible. Los alquileres medios solicitados se sitúan en 7,26 dólares por pie cuadrado al año, con una tasa de desocupación del 7,3 %, lo que refleja un ajuste tras varios años de fuerte expansión.

Matamoros, por el contrario, cuenta con 19,9 millones de pies cuadrados de superficie disponible, unos alquileres medios solicitados de 5,51 dólares por pie cuadrado y una tasa de desocupación de tan solo el 2,2 %.

«En Matamoros ha habido una falta de nuevos proyectos industriales, sobre todo de carácter especulativo, hasta el punto de que, en un momento dado, la oferta era prácticamente inexistente», afirmó Reséndez.

Nuevo Laredo cuenta con unos 12,5 millones de pies cuadrados de superficie disponible, con alquileres medios de 6,97 dólares por pie cuadrado y una tasa de desocupación del 7,3 %. Aunque su papel como centro logístico sigue siendo fundamental, Reséndez señaló que se necesitará más superficie disponible para respaldar el crecimiento continuo de la zona.

La logística y el almacenamiento en frío impulsan la demanda

Más allá del sector manufacturero, Reséndez señaló que la demanda sigue aumentando en los sectores relacionados con la logística, entre los que se incluyen la electrónica, el almacenamiento especializado y las infraestructuras de almacenamiento en frío.

«En estas ciudades no producimos alimentos», afirmó refiriéndose a la región fronteriza. «Hay que traerlos desde lugares cada vez más lejanos. Eso requiere instalaciones para refrigerar, inspeccionar y almacenar los productos, sobre todo en la frontera».

Según él, a medida que crece la población urbana y las cadenas de suministro se vuelven más complejas, este tipo de infraestructura se está volviendo cada vez más imprescindible.

La revisión del T-MEC se considera un posible catalizador

Aunque la revisión del T-MEC sigue siendo una cuestión fundamental para 2026, Reséndez afirmó que, en última instancia, podría incentivar una mayor localización de la cadena de suministro en lugar de disuadir la inversión.

«El resultado más probable es un aumento del contenido regional, probablemente hasta situarse entre el 82 % y el 85 %», afirmó. «Eso obligaría a más empresas a acercar sus cadenas de suministro a la región para seguir cumpliendo con el acuerdo».

La incertidumbre —y no las normas más estrictas en sí mismas— sigue siendo el principal reto, afirmó Reséndez.

«El denominador común es la necesidad de una norma clara —sea cual sea— para eliminar el efecto de la incertidumbre», afirmó.

Perspectivas para 2026

Reséndez prevé que la primera mitad de 2026 se caracterice por la cautela, y que la actividad cobre impulso a finales de año, a medida que se aclare la situación en materia de política comercial y tipos de interés.

«Los meses decisivos serán junio y julio, cuando haya más claridad sobre el USMCA», afirmó. «Después del verano, hacia finales de agosto y hasta finales de año, esperamos que se produzca un repunte».

Las bajadas graduales de los tipos de interés podrían impulsar la nueva construcción, aunque espera que los promotores sigan actuando con disciplina.

«Veremos algunas obras de construcción más, pero nada excesivo», afirmó Reséndez. «El sector industrial ha aprendido a crecer en consonancia con la demanda».