Perspectivas industriales: Reynosa y Matamoros cierran el año en situaciones diferentes a medida que se perfila el 2026

A medida que el 2025 entra en sus últimas semanas, los mercados industriales del norte de Tamaulipas, México, cierran el año en situaciones distintas: Reynosa viene de un tercer trimestre muy activo, marcado por una fuerte demanda de espacios para fábricas y almacenes, mientras que Matamoros avanza con mayor cautela, ya que las empresas están evaluando el momento adecuado para tomar sus próximas decisiones de inversión.

Los agentes inmobiliarios del sector miden esa demanda mediante un indicador conocido como “absorción industrial”; básicamente, se trata de la cantidad de espacio en fábricas y almacenes que se ocupa durante un período determinado.

Los desarrolladores, fabricantes e inversionistas utilizan esas cifras para evaluar la solidez del sector de cara al 2026.

Indicadores del tercer trimestre

Las cifras del tercer trimestre muestran que Reynosa lideró la región en cuanto a espacio de fábricas y almacenes recién ocupado.

Mientras tanto, Matamoros mostró un ritmo más lento que refleja una demora en la toma de decisiones más que una pérdida de inversión, según indicaron corredores de bolsa y líderes regionales de la industria al Rio Grande Valley Business Journal.

«Hay un gran interés en el Valle», afirmó Luis Humberto Cantú Ochoa, socio de LPS International, una firma de asesoría en comercio transfronterizo y logística.

Cantú también se desempeña como secretario de Border Trade Alliance México, una organización binacional de promoción del comercio que representa a empresas dedicadas al comercio entre México y Estados Unidos.

“Estamos viendo compras de terrenos, proyectos industriales y empresas mexicanas que se establecen en Estados Unidos”, dijo. “No están esperando, sino que están avanzando”.

A pesar de la incertidumbre arancelaria y de los posibles cambios en el Tratado entre Estados Unidos, México y Canadá, Cantú señaló que el comercio y la inversión transfronterizos entre México y Estados Unidos siguen activos, y que las empresas están ajustando sus estrategias en lugar de retirarse de la región.

“Algunas empresas decidieron que las nuevas normas ya no les beneficiaban y se fueron”, dijo. “Pero muchas otras entienden que el comercio no se detendrá. Se están adaptando a lo que vendrá después”.

Reynosa registra una intensa actividad de arrendamiento

Los últimos datos del sector industrial indican que las empresas de Reynosa están ocupando los edificios existentes a un ritmo más rápido de lo que se ponen a disposición nuevos espacios, lo que mantiene estables las rentas y limita las opciones de los fabricantes que buscan expandirse.

Reynosa lideró la región en actividad manufacturera durante el tercer trimestre, con un aumento de aproximadamente 600,000 pies cuadrados de espacio industrial ocupado, en gran parte gracias a las ampliaciones de empresas que ya operan en la ciudad, según NAI México, una firma de asesoría y corretaje inmobiliario comercial que da seguimiento a la actividad del mercado industrial en todo México.

A medida que se fue ocupando más espacio, la tasa de desocupación bajó del 8,4 % al 7,52 %, lo que significa que había menos edificios vacíos disponibles para arrendar. Al final del trimestre, quedaban en el mercado alrededor de 3.1 millones de pies cuadrados de espacio industrial.

Newmark, una firma global de asesoría y corretaje inmobiliario comercial, reportó cifras similares. La firma estimó que se ocuparon aproximadamente 623,000 pies cuadrados de espacio nuevo, lo que dejó solo un 6.8 % de edificios industriales disponibles, lo que significa que las empresas compiten por una oferta cada vez más reducida de instalaciones de clase A de mayor calidad.

Mientras tanto, las tarifas de alquiler se mantuvieron estables, con un promedio de 6,54 dólares por metro cuadrado al mes, o unos 61 centavos por pie cuadrado.

Los líderes del sector afirman que un factor que contribuye a mantener esa actividad es la disponibilidad de energía, lo que sigue diferenciando a Reynosa y Matamoros de otras regiones industriales mexicanas.

“En esta región no tenemos una crisis energética como la que enfrentan otros estados del Bajío”, dijo Rodolfo Saucedo, socio de Proximity Consulting. “Reynosa y Matamoros cuentan con la capacidad suficiente para satisfacer la demanda industrial promedio anual. Esa es una verdadera ventaja competitiva.”

Los proyectos de Matamoros quedan en suspenso debido a la incertidumbre comercial

Si bien Reynosa registró una intensa actividad de arrendamiento durante el tercer trimestre, Matamoros entró en la segunda mitad del año en una fase de estancamiento, ya que las empresas pospusieron sus decisiones finales de inversión ante la continua incertidumbre en torno a los aranceles y la relación comercial entre México y Estados Unidos.

“Matamoros no está perdiendo inversiones; las decisiones están en suspenso debido a los aranceles temporales”, dijo Saucedo.

Saucedo dijo que Matamoros cuenta con una cartera activa de proyectos industriales y expansiones planeadas, pero que muchos de esos proyectos se encuentran en suspenso a la espera de una mayor claridad en materia de política comercial.

“La cartera de proyectos activos oscila entre 300,000 y 400,000 pies cuadrados, y estos proyectos seguirán adelante una vez que se restablezca la claridad en las relaciones comerciales entre México y Estados Unidos”, dijo.

Aunque se han pospuesto algunas decisiones, la actividad no se ha detenido por completo.

Un proveedor automotriz de Matamoros anunció recientemente una expansión de 2.7 millones de dólares que se espera genere unos 800 empleos, lo que pone de relieve que algunas empresas siguen adelante con proyectos que ya están en marcha.

Maricarmen Cadena, directora de CRE International Solutions, una firma de asesoría en bienes raíces comerciales, afirmó que Matamoros sigue avanzando de manera constante gracias a sus fortalezas geográficas y operativas.

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Destacó la cercanía de la ciudad a los puentes internacionales con acceso directo a Brownsville, la conectividad ferroviaria, la proximidad a los puertos del Golfo de México, el suministro confiable de energía eléctrica y gas natural, los parques industriales con capacidad de expansión y los costos operativos que siguen siendo más bajos que los de otros mercados mexicanos, como Monterrey, Saltillo o la región del Bajío.

Cadena y otros expertos del sector hicieron hincapié en que el ritmo más lento de Matamoros no debe interpretarse como un retroceso, sino más bien como una cuestión de tiempo que afecta el momento en que los proyectos pasan de la etapa de planificación a la de construcción.

El corredor Reynosa-McAllen sigue siendo un centro binacional

Las perspectivas a largo plazo se ven reforzadas por la inversión continua en infraestructura a lo largo de la frontera, lo que incluye modernas instalaciones aduaneras y logísticas, la ampliación en curso del Puente Internacional de Pharr —cuya finalización está prevista para principios de 2026— y las próximas operaciones de transporte de carga en el Puente Internacional de Anzaldúas.

A medida que se completan las cifras del cuarto trimestre, los líderes regionales afirman que esas inversiones siguen fortaleciendo el papel del corredor Reynosa–McAllen como centro industrial y logístico binacional.

“La región de Reynosa-McAllen se ha consolidado como uno de los corredores industriales más competitivos y dinámicos de la frontera norte, gracias a su capacidad manufacturera, su infraestructura logística y la colaboración binacional a ambos lados del Valle del Río Grande”, afirmó Rafael Ángel Ortiz, representante en México de la Corporación de Desarrollo Económico de McAllen.

Ortiz confirmó que la actividad de inversión ha continuado a pesar de la incertidumbre arancelaria y los cambios políticos a nivel mundial.

“Estamos trabajando en ampliaciones y nuevos proyectos”, dijo. “Empresas como Nidec Power Solutions decidieron invertir 3 millones de dólares en Reynosa; la construcción ya está completada en un 80 %”.

Ortiz también anunció un nuevo proyecto de fabricación de productos electrónicos previsto para Reynosa, que incluye una planta industrial de 175,000 pies cuadrados y 1,500 empleos directos; se espera que la construcción comience en los próximos meses.

“Nuestra misión es garantizar que estas inversiones se mantengan en Reynosa, ya que benefician tanto a la ciudad como a la región fronteriza de Texas”, dijo Ortiz. “Reynosa–McAllen sigue siendo la ubicación más estratégica para las empresas nacionales y extranjeras”.