Perspectivas industriales: Reynosa y Matamoros cierran el año en situaciones diferentes a medida que se perfila el 2026

Ahora que el año 2025 entra en sus últimas semanas, los mercados industriales del norte de Tamaulipas (México) cierran el año en situaciones diferentes: Reynosa viene de un tercer trimestre muy activo, marcado por una fuerte demanda de espacio para fábricas y almacenes, mientras que Matamoros avanza con mayor cautela, ya que las empresas están sopesando sus próximas decisiones de inversión.

Los agentes inmobiliarios del sector miden esa demanda mediante un indicador conocido como «absorción industrial», que, en esencia, se refiere a la cantidad de espacio en fábricas y almacenes que se ocupa durante un periodo determinado.

Los promotores, los fabricantes y los inversores utilizan esas cifras para evaluar la solidez del sector de cara al año 2026.

Indicadores del tercer trimestre

Las cifras del tercer trimestre muestran que Reynosa fue la ciudad de la región con mayor ocupación de nuevos espacios industriales y de almacén.

Por su parte, Matamoros mostró un ritmo más lento que refleja una demora en la toma de decisiones más que una pérdida de inversión, según explicaron los agentes inmobiliarios y los líderes del sector en la región al Rio Grande Valley Business Journal.

«Hay un gran interés en el Valle», afirmó Luis Humberto Cantú Ochoa, socio de LPS International, una empresa de asesoramiento en comercio transfronterizo y logística.

Cantú también ocupa el cargo de secretario de Border Trade Alliance México, una organización binacional de defensa del comercio que representa a empresas dedicadas al comercio entre México y Estados Unidos.

«Estamos viendo compras de terrenos, proyectos industriales y empresas mexicanas que se establecen en Estados Unidos», afirmó. «No están esperando, sino que están avanzando».

A pesar de la incertidumbre arancelaria y de los posibles cambios en el Acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá, Cantú afirmó que el comercio y la inversión transfronterizos entre México y Estados Unidos siguen activos, y que las empresas están adaptando sus estrategias en lugar de abandonar la región.

«Algunas empresas decidieron que las nuevas normas ya no les beneficiaban y se marcharon», afirmó. «Pero muchas otras entienden que el comercio no se detendrá. Se están adaptando a lo que está por venir».

Reynosa registra una intensa actividad de alquiler

Los últimos datos del sector industrial muestran que las empresas de Reynosa están ocupando los edificios existentes a un ritmo más rápido de lo que se ponen a disposición nuevos espacios, lo que mantiene estables los alquileres y limita las opciones de los fabricantes que desean expandirse.

Reynosa lideró la región en actividad manufacturera durante el tercer trimestre, con un aumento de unos 600 000 pies cuadrados de espacio industrial ocupado, debido en gran parte a las ampliaciones llevadas a cabo por empresas que ya operaban en la ciudad, según NAI México, una empresa de intermediación y asesoramiento inmobiliario comercial que realiza un seguimiento de la actividad del mercado industrial en todo México.

A medida que se iba ocupando más espacio, la tasa de desocupación descendió del 8,4 % al 7,52 %, lo que significa que había menos edificios vacíos disponibles para alquilar. Al final del trimestre, quedaban en el mercado unos 3,1 millones de pies cuadrados de espacio industrial.

Newmark, una empresa internacional de asesoramiento e intermediación inmobiliaria comercial, presentó cifras similares. La empresa estimó que se ocuparon unos 623 000 pies cuadrados de espacio nuevo, lo que deja solo un 6,8 % de naves industriales disponibles, lo que significa que las empresas compiten por una oferta cada vez más reducida de instalaciones de clase A y de mayor calidad.

Por su parte, los precios de los alquileres se mantuvieron estables, con una media de 6,54 dólares por metro cuadrado al mes, lo que equivale a unos 61 céntimos por pie cuadrado.

Los líderes del sector afirman que uno de los factores que contribuye a mantener esa actividad es la disponibilidad de energía, lo que sigue diferenciando a Reynosa y Matamoros de otras regiones industriales mexicanas.

«En esta región no sufrimos una crisis energética como la que atraviesan otros estados del Bajío», afirmó Rodolfo Saucedo, socio de Proximity Consulting. «Reynosa y Matamoros cuentan con capacidad suficiente para satisfacer la demanda industrial media anual. Eso supone una auténtica ventaja competitiva».

Los proyectos de Matamoros quedan en suspenso debido a la incertidumbre comercial

Mientras que Reynosa registró una intensa actividad de arrendamiento durante el tercer trimestre, Matamoros entró en la segunda mitad del año en una fase de estancamiento, ya que las empresas posponían sus decisiones finales de inversión ante la continua incertidumbre en torno a los aranceles y la relación comercial entre México y Estados Unidos.

«Matamoros no está perdiendo inversiones; las decisiones están en suspenso debido a los aranceles temporales», afirmó Saucedo.

Saucedo afirmó que Matamoros cuenta con una cartera activa de proyectos industriales y ampliaciones previstos, pero que muchos de esos proyectos se encuentran en suspenso a la espera de una mayor claridad en materia de política comercial.

«La cartera de proyectos en curso oscila entre los 300 000 y los 400 000 pies cuadrados, y estos proyectos seguirán adelante una vez que se restablezca la claridad en las relaciones comerciales entre México y Estados Unidos», afirmó.

Aunque se hayan retrasado algunas decisiones, la actividad no se ha detenido por completo.

Un proveedor del sector de la automoción de Matamoros ha anunciado recientemente una ampliación de 2,7 millones de dólares que se espera que genere unos 800 puestos de trabajo, lo que pone de manifiesto que algunas empresas siguen adelante con proyectos que ya estaban en marcha.

Maricarmen Cadena, directora de CRE International Solutions, una empresa de asesoramiento inmobiliario comercial, afirmó que Matamoros sigue avanzando de forma constante gracias a sus ventajas geográficas y operativas.

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Destacó la proximidad de la ciudad a los puentes internacionales con acceso directo a Brownsville, las conexiones ferroviarias, la cercanía a los puertos del Golfo de México, el suministro fiable de electricidad y gas natural, los polígonos industriales ampliables y unos costes operativos que siguen siendo más bajos que los de otros mercados mexicanos, como Monterrey, Saltillo o la región del Bajío.

Cadena y otros expertos del sector hicieron hincapié en que la ralentización de Matamoros no debe interpretarse como un retroceso, sino más bien como una cuestión de calendario que afecta al momento en que los proyectos pasan de la fase de planificación a la de construcción.

El corredor Reynosa-McAllen sigue siendo un centro binacional

Las perspectivas a largo plazo se ven reforzadas por la inversión continua en infraestructuras a lo largo de la frontera, entre las que se incluyen modernas instalaciones aduaneras y logísticas, la ampliación en curso del Puente Internacional de Pharr —cuya finalización está prevista para principios de 2026— y las próximas operaciones de transporte de mercancías en el Puente Internacional de Anzaldúas.

A medida que se van completando las cifras del cuarto trimestre, los líderes regionales afirman que esas inversiones siguen reforzando el papel del corredor Reynosa-McAllen como centro industrial y logístico binacional.

«La región de Reynosa-McAllen se ha consolidado como uno de los corredores industriales más competitivos y dinámicos de la frontera norte, gracias a su capacidad manufacturera, su infraestructura logística y la colaboración binacional a ambos lados del Valle del Río Grande», afirmó Rafael Ángel Ortiz, representante en México de la Corporación de Desarrollo Económico de McAllen.

Ortiz confirmó que la actividad inversora ha continuado a pesar de la incertidumbre en materia de aranceles y de los cambios políticos a nivel mundial.

«Estamos trabajando en ampliaciones y nuevos proyectos», afirmó. «Empresas como Nidec Power Solutions han decidido invertir 3 millones de dólares en Reynosa; las obras ya están completadas en un 80 %».

Ortiz también anunció un nuevo proyecto de fabricación de productos electrónicos previsto en Reynosa, que incluye unas instalaciones industriales de 175 000 pies cuadrados y la creación de 1 500 puestos de trabajo directos; se prevé que las obras comiencen en los próximos meses.

«Nuestra misión es garantizar que estas inversiones se mantengan en Reynosa, ya que benefician tanto a la ciudad como a la región fronteriza de Texas», afirmó Ortiz. «Reynosa-McAllen sigue siendo la ubicación más estratégica para las empresas nacionales y extranjeras».