A medida que los bancos endurecen las condiciones de los préstamos para la construcción, algunas constructoras del Valle del Río Grande están buscando fuentes de financiación alternativas

Tras tres décadas construyendo viviendas en el Valle del Río Grande, Emiliano Zapata está contribuyendo cada vez más a financiar él mismo las nuevas construcciones, a medida que los bancos reducen la concesión de préstamos y los constructores recurren a inversores privados para mantener en marcha los proyectos.

Zapata, director ejecutivo de Capital Insiders, presentó el jueves en las oficinas de la Asociación de Constructores del Sur de Texas, en McAllen, sus previsiones económicas para 2026. 

«Los bancos se están volviendo más estrictos», afirmó Zapata. 

Restricciones en la financiación 

La mayoría de los bancos financian solo hasta el 80 % de los préstamos comerciales, mientras que los prestamistas privados ofrecen condiciones más flexibles. Esa flexibilidad conlleva un coste total más elevado. Los prestamistas privados pueden aplicar un tipo de interés del 13 %, frente al 8 % de un banco, y, en lugar de una cantidad única, el dinero se va desembolsando progresivamente a medida que se va completando el proyecto. 

«Somos entidades crediticias que basan sus préstamos en activos. Podemos financiar el 100 % de la construcción», explicó Zapata a los constructores allí presentes. «Entendemos que tienen a un cliente esperando la vivienda, que necesitan empezar a construir lo antes posible; de lo contrario, la familia se decidirá por otro constructor o empezará a hacer cambios en los planos». 

No obstante, sigue recomendando a los promotores inmobiliarios que recurran a los bancos si el proyecto es una inversión a largo plazo, en lugar de un préstamo a corto plazo de 12 meses, ya que los bancos aplican tipos de interés más bajos que los prestamistas privados.  

En general, ha aumentado la demanda de financiación alternativa entre los constructores de viviendas, ya que las entidades crediticias están reduciendo la concesión de nuevos préstamos y endureciendo los requisitos para su concesión, una tendencia que se está produciendo en todo el país, según la encuesta realizada por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas a finales de 2025. 

La forma más habitual en que las entidades crediticias están reduciendo su exposición es bajando el ratio máximo permitido entre el préstamo y el coste, que se refiere al coste de construcción de una vivienda en comparación con el precio por el que se podrá vender posteriormente. Según la encuesta, esto significa que los proyectos con márgenes más reducidos se consideran de mayor riesgo para las entidades crediticias. 

Los promotores inmobiliarios también observaron que las entidades crediticias ofrecían préstamos de menor cuantía para los proyectos propuestos, lo que suponía unos costes iniciales más elevados para el promotor. 

«Una de las tendencias que estamos siguiendo muy de cerca de cara a 2026 es la geografía», afirmó Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. «Hemos observado una desaceleración en los mercados de viviendas nuevas en zonas que antes estaban en auge, como Texas y Florida, en parte debido a un exceso de construcción cíclico limitado y al hecho de que los tipos hipotecarios se mantuvieron por encima del 6 % en 2025».

En el Valle del Río Grande se observa una tendencia similar, sobre todo porque ya hay un exceso de viviendas unifamiliares en el mercado. Como consecuencia, algunos promotores están alquilando viviendas que aún no se han vendido o, en algunos casos, construyendo urbanizaciones enteras de viviendas unifamiliares diseñadas para su alquiler.

En noviembre, el área metropolitana de McAllen-Mission-Edinburg contaba con más de 9,3 meses de stock, lo que indica que ya había miles de viviendas en venta. En el área metropolitana de Brownsville-Harlingen, había 7,4 meses de stock de viviendas en venta. 

El aumento de los precios del suelo y las zonas más demandadas

El precio del suelo es un factor clave en el precio de la vivienda. Por lo general, determina el precio mínimo de una vivienda unifamiliar. 

En 2026, hay pocas parcelas por debajo de los 60 000 dólares en el Valle del Río Grande, sobre todo en las ciudades con mayor demanda: McAllen, Mission y Edinburg. 

«Es difícil construir viviendas asequibles en el Valle; los precios del suelo han subido. Todos y cada uno de los promotores se enfrentan a dificultades para conseguir el precio adecuado del suelo, de modo que podamos construir parcelas. Los días de las parcelas de 30 000 o 40 000 dólares han quedado muy atrás», afirmó Zapata. «Y cuando los solares cuestan 50 000, 60 000 o 70 000 dólares, ya es casi imposible construir una vivienda de 200 000 dólares». 

Zapata dijo que conoce a un promotor inmobiliario que está construyendo una urbanización y que compró un terreno con 18 parcelas cerca del cruce de Owassa y Sugar Road, en Pharr. El promotor pagó 180 000 dólares por parcela, por lo que las viviendas se estaban vendiendo a 750 000 dólares cada una para recuperar el coste del terreno. 

Como consecuencia, los promotores inmobiliarios están construyendo en ciudades con un coste de vida más bajo, como San Juan, Pharr, Alamo y otras localidades más al interior del Valle Medio. En Weslaco se construyeron numerosas urbanizaciones porque los solares eran más baratos, pero en estos momentos no hay suficientes compradores. 

«Hay muchísimas urbanizaciones vacías en Weslaco. Pueblos fantasma, completamente desiertos», dijo Zapata. 

Uno de sus clientes, que construyó viviendas en Weslaco, está rediseñando ahora su urbanización. 

«Quizá tengan que construir viviendas adosadas o complejos de alquiler», dijo Zapata.