El Valle del Río Grande ha registrado un aumento de miles de millones en el valor de las propiedades desde 2020, pero el crecimiento no ha sido uniforme

Por José Luis Martínez

El valor de los bienes inmuebles en todo el Valle del Río Grande ha aumentado en miles de millones de dólares desde 2020, lo que ha incrementado drásticamente el valor nominal de los terrenos, las viviendas, los negocios y los predios industriales.

Sin embargo, ese crecimiento no se ha distribuido de manera equitativa. 

Las variaciones en el valor de los inmuebles variaron considerablemente según el condado y el tipo de propiedad, lo que refleja dónde han sido más intensos el desarrollo y la inversión.

Los datos de tasación de los condados analizados por el Rio Grande Valley Business Journal muestran que, si bien el valor de las viviendas aumentó en todos los condados, las propiedades comerciales, industriales y agrícolas siguieron trayectorias muy diferentes, determinadas por el crecimiento demográfico, los patrones de desarrollo y la actividad económica local.

Estos cambios se producen en un momento en que el Valle sigue creciendo en población, empleo y actividad comercial en los años posteriores a la pandemia. Las empresas aún se están adaptando a los cambios en las cadenas de suministro, mientras que la incertidumbre comercial y las disputas por el agua entre Estados Unidos y México siguen formando parte del panorama económico general de la región.

Cómo se miden los valores de las propiedades

Para dar seguimiento a estos cambios, el Rio Grande Valley Business Journal analizó los informes anuales de tasación de los condados de Hidalgo, Cameron, Starr y Willacy, que abarcan viviendas, negocios, predios industriales y terrenos.

Los tasadores autorizados establecen estos valores cada año basándose en la ubicación de la propiedad, sus características y las ventas anteriores. El valor asignado el 1 de enero es el que determina el monto del impuesto predial que debe pagar cada propietario.

Estas evaluaciones son un panorama de una vez al año y no reflejan las fluctuaciones mensuales del mercado inmobiliario.

Una investigación de la Oficina Nacional de Investigación Económica muestra que los valores de tasación pueden diferir de los precios reales de mercado y, a menudo, varían de manera que contribuyen a mantener estables los ingresos de las ciudades y los condados.

A pesar de estas limitaciones, los datos de tasación ayudan a mostrar cómo ha cambiado la composición del parque inmobiliario en cada condado a lo largo del tiempo.

El valor de las viviendas aumenta en todos los condados

Una tendencia clara es el aumento en el valor de las viviendas unifamiliares. De 2020 a 2025, en todos los condados el valor de las viviendas aumentó al menos un 80 %, y en dos de ellos se duplicó con creces.

Los condados de Hidalgo y Cameron cuentan ahora cada uno con un valor de viviendas unifamiliares de decenas de mil millones de dólares, mientras que el condado de Starr superó los mil millones de dólares en los últimos años.

En el condado de Hidalgo, aproximadamente la mitad de todas las viviendas tienen un valor de entre 150 000 y 350 000 dólares. Otro 43 % tiene un valor inferior a 150 000 dólares, según los datos de las tasaciones.

Esto concuerda con los datos de ventas que indican que el precio mediano de las viviendas alcanzó los 249 000 dólares en octubre de 2025 —el nivel más alto en más de 10 años, según el Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas—. Los datos indican que las ventas de viviendas en el Valle el año pasado fueron más altas que en los años previos a la pandemia, aunque no alcanzaron los niveles observados en los primeros años posteriores a la pandemia.

La asequibilidad disminuye a medida que suben los precios

El aumento inicial en el valor de las viviendas siguió las tendencias nacionales, ya que las bajas tasas de interés durante la pandemia impulsaron la demanda al alza.

Ahora que las tasas de interés están más altas, muchos propietarios de vivienda deciden quedarse donde están para mantener sus bajas tasas hipotecarias, lo que reduce el número de viviendas en venta, mientras que la construcción de nuevas viviendas se ha estancado.

Si bien los propietarios de viviendas han aumentado su patrimonio en teoría, la vivienda se ha vuelto menos accesible para otras personas.

El Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas mide la asequibilidad comparando los ingresos locales con el costo de comprar una vivienda típica.

Esas cifras muestran que la asequibilidad ha disminuido cada año desde 2020 en los condados de Hidalgo y Cameron, especialmente para quienes compran su primera vivienda.

Los departamentos y las propiedades en alquiler crecen de manera desigual

A medida que se vuelve más difícil comprar, cada vez más residentes optan por alquilar departamentos y condominios.

Los precios de los departamentos y los condominios subieron en todos los condados, aunque a ritmos muy diferentes.

Desde 2020, el valor de las viviendas multifamiliares se ha más que duplicado en los condados de Hidalgo y Starr. En el condado de Cameron, el valor aumentó alrededor del 69 %, mientras que en Willacy creció un 21 %.

Aumenta el valor de los inmuebles comerciales, pero sigue habiendo locales vacíos

En algunas zonas, el aumento de la oferta de viviendas también ha traído consigo una mayor actividad comercial.

El valor de los inmuebles comerciales aumentó entre un 30 % y un 40 % en tres condados, mientras que en el condado de Starr el valor comercial se duplicó.

El crecimiento del condado de Starr fue el más rápido, pero partió de una base mucho más pequeña.

El condado de Starr registró un aumento de aproximadamente 198 millones de dólares en valor comercial, pasando de 197 millones a 395 millones. El condado de Hidalgo creció a un ritmo más lento, del 37 %, pero eso aún así significó 3,3 mil millones de dólares adicionales debido a su base empresarial mucho más amplia.

El hecho de que los valores de los inmuebles comerciales sean más altos no siempre significa que los edificios estén ocupados.

Un investigador de la Universidad de Texas A&M descubrió que, durante el último año, el Valle ha tardado más que el resto de Estados Unidos y las principales áreas metropolitanas de Texas en ocupar los espacios comerciales vacíos, a pesar de que los alquileres aumentaron.

El aumento del valor de los inmuebles comerciales tampoco garantiza salarios más altos para los trabajadores.

Los datos del Banco de la Reserva Federal de Dallas muestran que el crecimiento salarial se ha desacelerado tanto en Brownsville como en McAllen. En Brownsville, los salarios siguen aumentando, pero a un ritmo más lento. En McAllen, los ingresos promedio han disminuido. El desempleo en ambas zonas sigue estando por encima del promedio estatal.

El crecimiento industrial divide al Valle

Los valores de los inmuebles industriales y de fabricación mostraron las mayores diferencias según el condado.

El valor de los bienes inmuebles industriales disminuyó en los condados de Hidalgo y Starr, y aumentó un 19 % en Willacy. El condado de Cameron registró el mayor incremento, ya que el valor se triplicó, pasando de 285 millones de dólares en 2020 a más de mil millones de dólares este año.

En el condado de Cameron, ese crecimiento está relacionado con los proyectos de exportación de GNL, el aumento del comercio a través del puerto de Brownsville y la expansión de la industria aeroespacial vinculada a SpaceX.

Los menores costos operativos también pueden atraer el desarrollo industrial.

Un análisis publicado por Site Selection clasificó al área de Brownsville–Harlingen como la segunda con los costos operativos más bajos del país, mientras que el área de McAllen–Edinburg–Mission ocupó el noveno lugar.

Aumenta el valor de los terrenos agrícolas cerca de las ciudades en expansión

El valor de los terrenos agrícolas aumentó en todos los condados.

Un informe del Instituto de Recursos Naturales de Texas A&M reveló que el valor de las tierras agrícolas tiende a aumentar a medida que se expanden las áreas urbanas cercanas, como McAllen y Brownsville. En todo Texas, el valor de la tierra aumentó un promedio del 55 % entre 2017 y 2022.

Lo que revelará el ciclo de tasación de 2026

Actualmente se están realizando las tasaciones de los valores inmobiliarios para el año 2026, lo que proporcionará un nuevo panorama de cómo siguen cambiando los valores inmobiliarios en todo el Valle.

Esas nuevas valoraciones revelarán si las tendencias recientes en materia de vivienda, desarrollo empresarial, industria y uso del suelo continúan —o están comenzando a cambiar—, dado que las tasas de interés más altas, la incertidumbre comercial y las presiones transfronterizas siguen formando parte de la economía regional.