El Valle del Río Grande ha registrado un aumento de miles de millones en el valor inmobiliario desde 2020, pero el crecimiento no ha sido uniforme

Por José Luis Martínez

El valor de los inmuebles en todo el Valle del Río Grande ha aumentado en miles de millones de dólares desde 2020, lo que ha incrementado de forma espectacular el valor contable de los terrenos, las viviendas, los negocios y los polígonos industriales.

Sin embargo, ese crecimiento no se ha repartido de manera equitativa. 

Las variaciones en el valor de los inmuebles variaron considerablemente según el condado y el tipo de inmueble, lo que refleja dónde han sido más intensas la promoción inmobiliaria y la inversión.

Los datos de tasación de los condados analizados por el Rio Grande Valley Business Journal muestran que, si bien el valor de las viviendas aumentó en todos los condados, las propiedades comerciales, industriales y agrícolas siguieron trayectorias muy diferentes, determinadas por el crecimiento demográfico, los patrones de desarrollo y la actividad económica local.

Estos cambios se producen en un momento en que el Valle sigue creciendo en población, empleo y actividad comercial en los años transcurridos desde la pandemia. Las empresas siguen adaptándose a los cambios en la cadena de suministro, mientras que la incertidumbre comercial y las disputas sobre el agua entre Estados Unidos y México siguen formando parte del panorama económico general de la región.

Cómo se calculan los valores inmobiliarios

Para hacer un seguimiento de estos cambios, el Rio Grande Valley Business Journal ha analizado los informes anuales de tasación de los condados de Hidalgo, Cameron, Starr y Willacy, que abarcan viviendas, negocios, polígonos industriales y terrenos.

Los tasadores colegiados fijan estos valores cada año en función de la ubicación de la propiedad, sus características y las ventas anteriores. El valor asignado el 1 de enero es el que determina el importe del impuesto sobre bienes inmuebles que debe pagar cada propietario.

Estas valoraciones son una instantánea anual y no reflejan las fluctuaciones mensuales del mercado inmobiliario.

Un estudio de la Oficina Nacional de Investigación Económica revela que los valores de tasación pueden diferir de los precios reales de mercado y que, a menudo, varían de tal forma que contribuyen a mantener estables los ingresos de las ciudades y los condados.

A pesar de estas limitaciones, los datos de tasación permiten observar cómo ha cambiado la composición del parque inmobiliario de cada condado a lo largo del tiempo.

El valor de las viviendas aumenta en todos los condados

Una tendencia clara es el aumento del valor de las viviendas unifamiliares. Entre 2020 y 2025, el valor de las viviendas aumentó en todos los condados al menos un 80 %, y en dos de ellos se duplicó con creces.

Los condados de Hidalgo y Cameron cuentan ahora cada uno con un valor inmobiliario de viviendas unifamiliares de decenas de miles de millones de dólares, mientras que el condado de Starr ha superado los mil millones de dólares en los últimos años.

En el condado de Hidalgo, aproximadamente la mitad de las viviendas tienen un valor comprendido entre 150 000 y 350 000 dólares. Otro 43 % tiene un valor inferior a 150 000 dólares, según los datos de tasación.

Esto coincide con los datos de ventas, que indican que el precio medio de la vivienda alcanzó los 249 000 dólares en octubre de 2025, el nivel más alto en más de 10 años, según el Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas. Los datos señalan que las ventas de viviendas en el Valle el año pasado fueron superiores a las de los años previos a la pandemia, aunque no alcanzaron los niveles observados en los primeros años tras la pandemia.

La asequibilidad disminuye a medida que suben los precios

El aumento inicial del valor de las viviendas siguió las tendencias nacionales, ya que los bajos tipos de interés durante la pandemia impulsaron la demanda al alza.

Ahora que los tipos de interés son más altos, muchos propietarios deciden quedarse en sus viviendas para mantener los bajos tipos hipotecarios, lo que reduce el número de viviendas en venta, al tiempo que la construcción de nuevas viviendas se ralentiza.

Aunque los propietarios han visto aumentar su patrimonio sobre el papel, la vivienda se ha vuelto menos asequible para otras personas.

El Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas mide la asequibilidad comparando los ingresos locales con el coste de adquirir una vivienda típica.

Esas cifras muestran que la asequibilidad ha disminuido cada año desde 2020 en los condados de Hidalgo y Cameron, especialmente para quienes compran su primera vivienda.

Los apartamentos y las viviendas de alquiler crecen de forma desigual

A medida que comprar una vivienda se vuelve más difícil, cada vez más residentes optan por alquilar pisos y apartamentos.

El valor de los pisos y apartamentos aumentó en todos los condados, aunque a ritmos muy diferentes.

Desde 2020, el valor de las viviendas multifamiliares se ha más que duplicado en los condados de Hidalgo y Starr. En el condado de Cameron, el valor aumentó aproximadamente un 69 %, mientras que en el de Willacy creció un 21 %.

Aumenta el valor de los inmuebles comerciales, pero sigue habiendo locales vacíos

En algunas zonas, el aumento de la oferta de viviendas también ha traído consigo una mayor actividad empresarial.

El valor de los inmuebles comerciales aumentó entre un 30 % y un 40 % en tres condados, mientras que en el condado de Starr se duplicó.

El crecimiento del condado de Starr fue el más rápido, pero partía de una base mucho más reducida.

El condado de Starr registró un aumento de unos 198 millones de dólares en valor comercial, pasando de 197 millones a 395 millones. El condado de Hidalgo creció a un ritmo más lento, del 37 %, pero eso supuso, aun así, un incremento de 3.3 mil millones de dólares debido a su base empresarial, mucho más amplia.

El aumento del valor de los inmuebles comerciales no siempre significa que los edificios estén ocupados.

Un investigador de la Universidad de Texas A&M ha descubierto que, durante el último año, el Valle ha tardado más que el resto de Estados Unidos y las principales áreas metropolitanas de Texas en ocupar los locales comerciales vacíos, a pesar de que los alquileres han aumentado.

El aumento del valor de los inmuebles comerciales tampoco garantiza un aumento salarial para los trabajadores.

Los datos del Banco de la Reserva Federal de Dallas muestran que el crecimiento salarial se ha ralentizado tanto en Brownsville como en McAllen. En Brownsville, los salarios siguen aumentando, pero a un ritmo más lento. En McAllen, los ingresos medios han disminuido. El desempleo en ambas zonas se mantiene por encima de la media estatal.

El crecimiento industrial divide al Valle

Los valores de los inmuebles industriales y de fabricación fueron los que presentaron mayores diferencias entre condados.

El valor de los inmuebles industriales descendió en los condados de Hidalgo y Starr, mientras que en Willacy aumentó un 19 %. El condado de Cameron registró el mayor incremento, ya que su valor se triplicó, pasando de 285 millones de dólares en 2020 a más de 1.000 millones de dólares este año.

En el condado de Cameron, ese crecimiento está vinculado a los proyectos de exportación de GNL, al aumento del comercio a través del puerto de Brownsville y a la expansión de la industria aeroespacial relacionada con SpaceX.

Unos costes operativos más bajos también pueden fomentar el desarrollo industrial.

Un análisis publicado por Site Selection situó a la zona de Brownsville-Harlingen en el segundo puesto entre las regiones con los costes operativos más bajos del país, mientras que la zona de McAllen-Edinburg-Mission ocupó el noveno lugar.

El valor de los terrenos agrícolas aumenta en las proximidades de las ciudades en expansión

El valor de los terrenos agrícolas aumentó en todos los condados.

Un informe del Instituto de Recursos Naturales de Texas A&M reveló que el valor de las tierras agrícolas tiende a aumentar a medida que se expanden las zonas urbanas cercanas, como McAllen y Brownsville. En todo Texas, el valor de los terrenos aumentó una media del 55 % entre 2017 y 2022.

Lo que revelará el ciclo de tasación de 2026

Actualmente se están realizando las tasaciones inmobiliarias para 2026, lo que ofrecerá una nueva visión de cómo siguen evolucionando los valores inmobiliarios en todo el Valle.

Esas nuevas valoraciones pondrán de manifiesto si las tendencias recientes en materia de vivienda, desarrollo empresarial, industria y uso del suelo continúan —o empiezan a cambiar—, dado que el aumento de los tipos de interés, la incertidumbre comercial y las presiones transfronterizas siguen formando parte de la economía regional.